Moradia em Alfena
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Moradia T2 com 209 m² em Alfena, Valongo, à venda por 349 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 274 465 €, 21,6% abaixo do preço pedido. A análise de 47 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo de quinta rústica, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Avaliação
Valor justo estimado em €274,465 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,900 situa-se €75,435 (27.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €349,900 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €173,518 (€830/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €173,518, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €274,465 (€1,313/m²), uma diferença de €75,435 (27.5%) face ao preço pedido de €349,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · a80626 | Imóvel em análise | €349,900 | €1,674 | — | 78 | 68 |
| rua da Lameira, 46 | Ativo | €495,000 | €1,911 | 14.2% | 75 | 74 |
| Ermesinde · 1440ce | Ativo | €110,000 | €1,183 | 29.4% | 65 | 75 |
| Ermesinde · f35d4a | Ativo | €315,000 | €383 | 77.1% | 65 | 76 |
| Ermesinde · f35fc8 | Ativo | €315,000 | €383 | 77.1% | 70 | 73 |
| Mediana | €315,000 | €783 | 53.2% | 68 | 75 |
Tese de investimento
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Riscos
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 382 069 €
- Capital próprio necessário
- 102 149 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -662 €
- Preço349 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 292 €
- Imposto do Selo (escritura)2799 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras10 058 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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