Moradia em Alfena
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Moradia T2 com 138 m² em Alfena, Valongo, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 253 906 €, em linha com o preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e aquecimento central.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 138 m², construído em 1980, certificado energético C. Localizado freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade possui um pátio exterior privado e uma garagem fechada, aumentando tanto o seu espaço de vida funcional como a conveniência geral para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está ligeiramente acima do valor justo de €253,906 em €11,094 (4,4%). Isto posiciona a propriedade como ao preço justo no atual ambiente de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €253,906 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €11,094 (4.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €194,793 (€1,412/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €194,793, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €253,906 (€1,840/m²), uma diferença de €11,094 (4.4%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · 57f965 | Imóvel em análise | €265,000 | €1,920 | — | 75 | 76 |
| rua Oceano Índico, 63 | Ativo | €472,500 | €1,875 | 2.4% | 76 | 72 |
| rua da Lameira, 46 | Ativo | €495,000 | €1,911 | 0.5% | 75 | 74 |
| travessa Norton de Matos | Ativo | €337,500 | €1,854 | 3.4% | 72 | 65 |
| rua Padre Reis Paupério | Ativo | €395,000 | €1,580 | 17.7% | 74 | 74 |
| Mediana | €433,750 | €1,865 | 2.9% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Com um rendimento bruto de 4%, esta propriedade em Alfena apresenta uma oportunidade estável para investimentos de arrendamento a longo prazo, refletindo a procura da área por habitação residencial. Tendo em conta a boa classificação do estado do bairro de 76/100, a qualidade dos inquilinos deve ser fiável, garantindo um fluxo de caixa constante. Compra e retenção Adquirir esta propriedade para uma estratégia de compra e retenção alinha-se bem com a sua avaliação justa, uma vez que a ligeira diferença de 4,4% sugere um potencial de valorização moderada. A dinâmica urbana-suburbana favorável da área da Grande Porto sustenta ainda a procura contínua, prometendo uma boa retenção de valor ao longo do tempo. Arrendamento familiar Posicionar esta casa de 2 quartos como arrendamento familiar é prudente devido ao seu amplo espaço e preço justo, atraindo famílias à procura de um ambiente de vida de qualidade. Com uma pontuação de 76/100 na vizinhança, as comodidades locais são atraentes, contribuindo para a satisfação dos inquilinos e potencialmente aumentando a duração do arrendamento.
Riscos
Risco de recessão económica Uma desaceleração da economia pode impactar negativamente o valor da propriedade, especialmente considerando que a pontuação de estabilidade económica é relativamente alta (80), indicando vulnerabilidades potenciais. A pontuação de estabilidade dos inquilinos, 75, também sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos durante dificuldades económicas, o que pode resultar em perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 292 728 €
- Capital próprio necessário
- 80 728 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -401 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras13 045 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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