Apartamento em Santa Marinha e São Pedro da Afurada
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Apartamento T2 com 154 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, à venda por 470 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 535 460 €, 13,9% acima do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 154 m², certificado energético C. Localizado em via de Cintura Interna, freguesia de Santa Marinha e São Pedro da Afurada, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma ampla varanda com vistas desimpedidas, ampliando o espaço de vida ao ar livre e aprimorando a conexão com os arredores naturais. **
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €470,000 está abaixo do valor justo de €535,460, representando um desconto de €65,460 (12,2%). Isso indica que a propriedade está subvalorizada e apresenta uma oportunidade atraente para investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €535,460 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €470,000 situa-se €65,460 (12.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €470,000 face à base da zona de via de Cintura Interna de €425,843 (€2,765/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €425,843, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €535,460 (€3,477/m²), uma diferença de €65,460 (12.2%) face ao preço pedido de €470,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| via de Cintura Interna | Imóvel em análise | €470,000 | €3,052 | — | 78 | 81 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 25f914 | Ativo | €585,000 | €4,149 | 35.9% | 68 | 71 |
| travessa Tenente Valadim S / N | Ativo | €329,500 | €2,636 | 13.6% | 76 | 78 |
| Ramalde · ba599e | Ativo | €415,000 | €2,785 | 8.7% | 75 | 72 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 6eb998 | Ativo | €420,000 | €3,621 | 18.6% | 75 | 75 |
| Mediana | €417,500 | €3,203 | 4.9% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T2 em Santa Marinha e São Pedro da Afurada apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento de longo prazo, com uma diferença de 12,2% em relação ao valor justo, indicando forte potencial. O rendimento bruto de 3,4% é atraente no contexto da área metropolitana do Porto, conhecida por sua atividade cultural e económica. Compra e manutenção Investir nesta propriedade permite a valorização do capital, especialmente porque está atualmente subvalorizada em relação ao seu valor justo de €535,460. Com uma classificação de condição de 80/100 e uma pontuação de vizinhança de 81/100, a retenção de valor a longo prazo é altamente provável. Arrendamento familiar A espaçosa disposição de 154m² e a localização conveniente fazem deste apartamento uma escolha ideal para arrendamentos familiares, aproveitando a demanda local por habitação adequada para famílias. Dada a forte classificação de segurança da vizinhança e os fatores económicos, esta propriedade está posicionada para gerar uma renda de arrendamento estável e consistente.
Riscos
Flutuações económicas Um elevado índice de estabilidade económica de 85 sugere uma economia forte, mas flutuações potenciais ainda podem impactar a procura de inquilinos, especialmente tendo em conta o índice de estabilidade dos inquilinos mais baixo de 75, que indica algum risco de vacâncias ou instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 511 485 €
- Capital próprio necessário
- 135 485 €
- Prestação mensal
- 1585 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -929 €
- Preço470 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3760 €
- Imposto do Selo (crédito)2256 €
- Escritura, registo e banco2628 €
- Obras7941 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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