Apartamento em Melres e Medas
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Apartamento T2 com 101 m² em Melres e Medas, Gondomar, à venda por 292 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 261 625 €, 10,6% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 101 m², no 2º andar, construído em 1985, certificado energético C. Localizado em rua da Boavista, freguesia de Melres e Medas, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Este apartamento possui dois varandas privadas que aumentam as suas amplas áreas de estar com abundante luz natural, ideais para relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €292,500 está acima do valor justo de €261,625 em €30,875 (11,8%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Isso sugere a necessidade de negociação de preço ou uma reavaliação do potencial de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €261,625 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €292,500 situa-se €30,875 (11.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €292,500 face à base da zona de rua da Boavista de €211,099 (€2,090/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €211,099, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €261,625 (€2,590/m²), uma diferença de €30,875 (11.8%) face ao preço pedido de €292,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Boavista | Imóvel em análise | €292,500 | €2,896 | — | 75 | 58 |
| rua Doutor Severiano | Ativo | €200,000 | €2,667 | 7.9% | 72 | 82 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 467ee3 | Ativo | €275,000 | €2,865 | 1.1% | 72 | 60 |
| rua das Artes Gráficas | Ativo | €400,000 | €3,846 | 32.8% | 75 | 74 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 4a80d4 | Ativo | €269,000 | €2,514 | 13.2% | 70 | 80 |
| Mediana | €272,000 | €2,766 | 4.5% | 72 | 77 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está listada por €292,500, o que excede o valor justo de €261,625 em 11,8%, indicando um ativo sobrevalorizado. Dado o seu rendimento bruto de 0% e a avaliação do bairro de 58/100, poderá ter dificuldades em atrair inquilinos fiáveis a longo prazo. Family rental Com uma diferença de 11,8% em relação ao valor justo, esta propriedade a €292,500 está significativamente acima do seu valor avaliado, categorizando-a como sobrevalorizada. Além disso, o índice de condição de 77/100 sugere que, embora habitável, pode não atender às expectativas de qualidade das famílias à procura de um aluguel desejável. Not ideal for: Luxury market, Short-term vacation rental.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e do Inquilino Uma pontuação de 60/100 tanto em estabilidade económica como em estabilidade do inquilino sugere um fluxo de rendimento potencialmente instável, aumentando o risco de interrupções na procura de arrendamento e na rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 319 247 €
- Capital próprio necessário
- 85 247 €
- Prestação mensal
- 987 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1256 €
- Preço292 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 081 €
- Imposto do Selo (escritura)2340 €
- Imposto do Selo (crédito)1404 €
- Escritura, registo e banco2202 €
- Obras9721 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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