Moradia em Boliqueime
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Moradia T3 com 180 m² em Boliqueime, Loulé, à venda por 1 478 603 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 149 273 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 180 m². Localizado freguesia de Boliqueime, concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta propriedade conta com um espaço independente de 42 m² adaptável a várias utilizações, e está cercada por terrenos agrícolas não edificáveis, garantindo vistas ininterruptas para o campo e o oceano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,478,603 está significativamente acima do valor justo de €1,149,273, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €329,330 (28,7%). Esta discrepância requer uma consideração cuidadosa antes de seguir em frente com qualquer investimento. Buy-to-flip angle. Uma estratégia potencial de compra para revenda poderia envolver a renovação da propriedade para aumentar seu apelo, seguida por uma rápida revenda no mercado da Algarve, embora o preço atual seja um obstáculo importante. Buy-to-let angle. Para uma estratégia de arrendamento, a renda estimada de €2,711 por mês resulta em um rendimento bruto de 2,2%, que é modesto dada a alta investimento inicial e as condições do mercado na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,149,273 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,478,603 situa-se €329,330 (28.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,478,603 face à base da zona de Boliqueime, Loulé, Faro de €994,346 (€5,524/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €994,346, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,149,273 (€6,385/m²), uma diferença de €329,330 (28.7%) face ao preço pedido de €1,478,603.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Boliqueime · 16253d | Imóvel em análise | €1,478,603 | €8,214 | — | 80 | 60 |
| Quarteira · 938754 | Ativo | €3,300,000 | €9,851 | 19.9% | 76 | 64 |
| Boliqueime · 225a1a | Ativo | €2,100,000 | €7,636 | 7.0% | 75 | 69 |
| Boliqueime · 1f3567 | Ativo | €795,000 | €4,789 | 41.7% | 70 | 72 |
| caminho do Corvo | Ativo | €1,100,000 | €4,889 | 40.5% | 74 | 71 |
| Mediana | €1,600,000 | €6,263 | 23.8% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Alojamento turístico de curto prazo A propriedade provavelmente não é um investimento ideal para alojamento turístico de curto prazo, uma vez que está à venda a um prémio de 28,7% acima do valor justo, o que comprimirá as margens e reduzirá o potencial de fluxo de caixa. Além disso, um rendimento bruto de apenas 2,2% torna este investimento menos atraente em comparação com outras oportunidades na área turística de alta procura do Algarve. Arrendamento de longo prazo Adquirir esta casa para uma estratégia de arrendamento de longo prazo parece inviável dados os preços atuais, uma vez que ultrapassa o valor justo em 28,7%, limitando a capacidade de melhoria do rendimento de arrendamento. O baixo rendimento bruto de 2,2%, em conjunto com as condições gerais do mercado, indica que a rentabilidade pode ficar comprometida. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção parece menos favorável, uma vez que está precificada bem acima do valor justo em 28,7%, reduzindo a probabilidade de valorização do capital. Aliado a um rendimento modesto de 2,2%, este investimento pode não proporcionar os retornos desejados a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, a propriedade enfrenta o risco de redução do potencial de rendimento devido à instabilidade económica local.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 613 473 €
- Capital próprio necessário
- 430 591 €
- Prestação mensal
- 5180 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4491 €
- Preço1 478 603 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões110 895 €
- Imposto do Selo (escritura)11 829 €
- Imposto do Selo (crédito)7097 €
- Escritura, registo e banco5049 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (795 000 €–3 300 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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