Casa de campo T3, 92 m² em Palmela
Casa de campo T3 com 92 m² em Palmela, à venda por 487 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 313 423 €, 35,6% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, garagem e jardim.
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Visão geral
country_house T3 com 0 casas de banho de 92 m². Localizado freguesia de Palmela, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Esta propriedade possui um armazém extenso com aproximadamente 1.000 m², ideal para diversas utilizações comerciais ou agrícolas, além de um poço artesiano que garante um abastecimento de água confiável.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €487,000 está significativamente acima do valor justo de €313,423, resultando em um excesso de €173,577 (55,4%). Esta propriedade é, portanto, julgada como sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip exigiria um plano de renovação robusto para melhorar a comercialização, embora, dado o preço atual, alcançar uma revenda lucrativa pareça desafiador. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2,3% (~€933/mês), a estratégia de rendimento de arrendamento proporcionaria retornos modestos. No entanto, a localização da propriedade limita a demanda dos inquilinos devido ao seu ambiente rural e baixa proximidade a amenidades urbanas.
Avaliação
Valor justo estimado em €313,423 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €487,000 situa-se €173,577 (55.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €487,000 face à base da zona de Palmela, Palmela, Setúbal de €281,743 (€3,062/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €281,743, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €313,423 (€3,407/m²), uma diferença de €173,577 (55.4%) face ao preço pedido de €487,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Palmela · 16257c | Imóvel em análise | €487,000 | €5,293 | — | 72 | 47 |
| Palmela · 49b8b8 | Ativo | €365,000 | €3,842 | 27.4% | 76 | 52 |
| Palmela · 4ba28d | Ativo | €990,000 | €2,821 | 46.7% | 68 | 48 |
| rua das Amoreiras | Ativo | €385,000 | €7,700 | 45.5% | 80 | 57 |
| rua Jose Luis da Silva Camolas, 21 | Ativo | €260,000 | €2,549 | 51.8% | 58 | 44 |
| Mediana | €375,000 | €3,332 | 37.1% | 72 | 50 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço da propriedade, fixado em €487,000, comparado ao valor justo de €313,423, indica um desconforto significativo, tornando-a sobrevalorizada para investimento de arrendamento a longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 2,3% e uma pontuação de vizinhança de 47/100, os investidores potenciais podem ter dificuldades em alcançar retornos lucrativos. Family rental A propriedade está lista por €487,000, o que representa 55,4% acima do seu valor justo de €313,423, tornando-a sobrevalorizada para arrendamento familiar. Dada a modesta rentabilidade de 2,3% e o acesso limitado a amenidades, este investimento pode não atrair a demografia de inquilinos desejada. Value-add renovation Apesar do potencial para renovações que agregam valor, o preço atual de €487,000 excede em muito o seu valor justo de €313,423, indicando uma situação sobrevalorizada. Com uma pontuação de condição de 68/100 e a qualidade da vizinhança em 47/100, os custos de renovação podem não justificar o retorno do investimento inicial. Not ideal for Arrendamento estudantil, mercado de luxo, arrendamento a curto prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido ao baixo índice de estabilidade dos inquilinos de 55/100, levando a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 546 672 €
- Capital próprio necessário
- 157 072 €
- Prestação mensal
- 1643 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1258 €
- Preço487 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3896 €
- Imposto do Selo (crédito)2338 €
- Escritura, registo e banco2669 €
- Obras24 509 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (260 000 €–990 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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