Apartamento em Areeiro
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Apartamento T4 com 161 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 076 606 €, em linha com o preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 161 m², certificado energético C. Localizado em avenida de Roma, freguesia de Areeiro, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui dois varandas com acesso à fachada, melhorando as opções de vida ao ar livre e proporcionando luz natural adicional em todo o interior espaçoso.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,100,000 está ligeiramente acima do valor justo de €1,076,606, indicando uma diferença de €23,394 (2,2%). Esta propriedade está ao preço justo. Buy-to-flip angle. Dada a alta qualidade e localização privilegiada, uma estratégia de compra e revenda poderia gerar retornos significativos, especialmente através de pequenas renovações e upgrades para valorizar o imóvel antes da revenda. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2,5%, gerando cerca de €2,292 por mês em rendimento de aluguer, promete um fluxo de caixa estável a longo prazo, suportado pelas atrativas comodidades do bairro.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,076,606 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,100,000 situa-se €23,394 (2.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,100,000 face à base da zona de avenida de Roma de €818,063 (€5,081/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €818,063, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,076,606 (€6,687/m²), uma diferença de €23,394 (2.2%) face ao preço pedido de €1,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida de Roma | Imóvel em análise | €1,100,000 | €6,832 | — | 88 | 81 |
| avenida da República | Ativo | €1,650,000 | €6,707 | 1.8% | 75 | 81 |
| avenida Defensores de Chaves, 23 | Ativo | €3,050,000 | €13,319 | 94.9% | 82 | 79 |
| rua Damasceno Monteiro, 37 | Ativo | €1,090,000 | €4,955 | 27.5% | 82 | 81 |
| alameda Dom Afonso Henriques | Ativo | €1,300,000 | €6,667 | 2.4% | 85 | 81 |
| Mediana | €1,475,000 | €6,687 | 2.1% | 82 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento da propriedade de 2,5% indica um retorno moderado para inquilinos de longo prazo, consistente com a avaliação justa de €1.100.000. Dada a forte urbanização e oportunidades de emprego em Lisboa Central, este investimento apresenta uma estabilidade razoável na qualidade dos inquilinos. Compra e manutenção Com uma avaliação justa de €1.076.606, a ligeira diferença de 2,2% implica um potencial de retenção de valor consistente ao longo do tempo, dado o cobiçado bairro de Areeiro. A classificação favorável de 81/100 para o bairro reflete boas condições de vida que podem apoiar a valorização dos preços a longo prazo. Arrendamento de curta duração Com Lisboa Central a ser um destino turístico popular, esta propriedade pode funcionar bem no mercado de arrendamento de curta duração, apesar da sua atual posição de avaliação justa. No entanto, o rendimento bruto de 2,5% sugere uma lucratividade limitada neste segmento altamente competitivo, tornando-o uma perspetiva cautelosa para arrendamentos de curta duração.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com um índice de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco significativo de rotatividade de inquilinos que pode resultar em taxas de vacância elevadas e redução da renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 184 220 €
- Capital próprio necessário
- 304 220 €
- Prestação mensal
- 3710 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2749 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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