Apartamento T2, 90 m² em Pedrouços, Maia
Apartamento T2 com 90 m² em Pedrouços, Maia, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 230 552 €, 11,3% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², construído em 1998. Localizado freguesia de Pedrouços, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento no rés do chão inclui um pequeno terraço privado virado a oeste, ideal para momentos de lazer à tarde, e um sistema de recuperação de calor na sala para melhorar a eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está substancialmente acima do valor justo de €230,552, indicando uma sobrevalorização de €29,448 (12,8%). Essa discrepância sugere um potencial limitado para valorização imediata.
Avaliação
Valor justo estimado em €230,552 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €29,448 (12.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Pedrouços, Maia, Porto de €200,545 (€2,228/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €200,545, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €230,552 (€2,562/m²), uma diferença de €29,448 (12.8%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pedrouços · 162635 | Imóvel em análise | €260,000 | €2,889 | — | 70 | 73 |
| estrada Nova | Ativo | €275,000 | €2,022 | 30.0% | 70 | 69 |
| praceta Perlinhas, 36 | Ativo | €257,500 | €2,182 | 24.5% | 72 | 68 |
| rua Calouste Gulbenkian, 174 | Ativo | €180,000 | €1,475 | 48.9% | — | 73 |
| rua da Cidade de Vigo, 194 | Ativo | €230,000 | €3,433 | 18.8% | 70 | 70 |
| Mediana | €243,750 | €2,102 | 27.2% | 70 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Pedrouços está atualmente sobrevalorizado, estando 12,8% acima do seu valor justo de €230,552. Com um rendimento bruto de 4,1%, este investimento provavelmente não proporcionará retornos satisfatórios em relação ao seu custo atual. Arrendamento familiar Dada a sua classificação de condição de 69/100 e uma pontuação de bairro de 73/100, esta propriedade não se apresenta como uma opção atraente para arrendamentos familiares enquanto estiver acima do valor justo de mercado. As famílias podem procurar melhor valor em outros lugares, dado a atual dinâmica do mercado. Comprar e manter Com o apartamento listado a €260,000, ele carece de atratividade como investimento para comprar e manter devido à sua sobrevalorização em relação à avaliação justa. Os investidores podem encontrar melhores oportunidades que prometem uma valorização futura mais favorável. Não ideal para: Esta propriedade não é adequada para arrendamentos de curto prazo, habitação estudantil ou o mercado de luxo devido ao seu preço elevado e classificações de qualidade moderadas.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com um índice de estabilidade económica de 70/100, pode haver potencial para desacelerações que poderiam afetar negativamente os valores das propriedades e a procura por arrendatários.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 296 223 €
- Capital próprio necessário
- 88 223 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -465 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras21 966 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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