Apartamento em Coimbrão
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Apartamento T1 com 52 m² em Coimbrão, Leiria, à venda por 165 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 119 289 €, 27,7% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 52 m², no 2º andar, construído em 1994, certificado energético D. Localizado freguesia de Coimbrão, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Localizado a poucos passos da Praia do Pedrógão, este apartamento apresenta uma varanda fechada ideal para desfrutar de vistas costeiras enquanto está situado numa vibrante comunidade à beira-mar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €165,000 está significativamente acima do valor justo de €119,289, indicando uma discrepância de €45,711 (38.3%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada e pode exigir uma consideração cuidadosa antes de prosseguir. Buy-to-flip angle. Dada a sua atual classificação de condição de 55/100, a estratégia de compra para revenda implicaria pequenas atualizações para melhorar a atração e a comercialização para revenda a um preço mais alto. Reformas direcionadas poderiam atrair compradores em busca de valor na área. Buy-to-let angle. Este apartamento apresenta uma estratégia potencial de rendimento de arrendamento com um rendimento bruto estimado de 5.3%, gerando cerca de €729 por mês. O cenário rural pode limitar a demanda, mas uma receita estável pode ser alcançada com inquilinos a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €119,289 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €165,000 situa-se €45,711 (38.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €165,000 face à base da zona de Coimbrão, Leiria, Leiria de €144,845 (€2,785/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €144,845, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €119,289 (€2,294/m²), uma diferença de €45,711 (38.3%) face ao preço pedido de €165,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Coimbrão · 5e61f1 | Imóvel em análise | €165,000 | €3,173 | — | 54 | 51 |
| Coimbrão · f10be7 | Ativo | €145,000 | €2,164 | 31.8% | 64 | 51 |
| Marinha Grande · 831458 | Ativo | €239,000 | €2,414 | 23.9% | 62 | 43 |
| Monte Redondo e Carreira · 1442cc | Ativo | €230,000 | €1,353 | 57.4% | 70 | 50 |
| Guia, Ilha e Mata Mourisca · a8085d | Ativo | €205,000 | €3,361 | 5.9% | 40 | 54 |
| Mediana | €217,500 | €2,289 | 27.9% | 63 | 51 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está sobrevalorizada em 38,3%, o que diminui a sua atratividade como um investimento a longo prazo. Com rendimentos modestos de 5,3% e uma localização rural com demanda habitacional limitada, o potencial de valorização pode ser prejudicado. Long-term rental Dada a diferença de 38,3% em relação ao valor justo, o preço da propriedade pode dificultar o fluxo de caixa sustentável no mercado de aluguer a longo prazo. Além disso, as baixas classificações do bairro de 51/100 sugerem uma atratividade e demanda limitadas por inquilinos na área.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A propriedade está situada numa área com uma pontuação baixa de estabilidade económica de 40/100, o que pode levar a um aumento das vagas e a uma menor receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 196 224 €
- Capital próprio necessário
- 64 224 €
- Prestação mensal
- 557 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -178 €
- Preço165 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões2822 €
- Imposto do Selo (escritura)1320 €
- Imposto do Selo (crédito)792 €
- Escritura, registo e banco1896 €
- Obras24 394 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
- ℹComparable similarity is modest (median 34%).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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