Apartamento em Carnaxide e Queijas
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Apartamento T2 com 65 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 290 437 €, 17% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece uma luz natural significativa de duas fachadas, aumentando a sensação de espaço, apesar de ser um imóvel no rés-do-chão com barras de segurança para maior tranquilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €350,000 excede o seu valor justo de €290,437 em €59,563, classificando-o como acima do valor justo em 20,5%. Compradores potenciais devem ter cautela, pois o valor não se alinha com a figura apresentada.
Avaliação
Valor justo estimado em €290,437 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €59,563 (20.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de Carnaxide e Queijas, Oeiras, Lisbon de €316,024 (€4,862/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €316,024, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €290,437 (€4,468/m²), uma diferença de €59,563 (20.5%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carnaxide e Queijas · 5e61f7 | Imóvel em análise | €350,000 | €5,385 | — | 66 | 78 |
| Águas Livres · 6c7b83 | Ativo | €295,000 | €4,214 | 21.7% | — | 73 |
| Águas Livres · 6c7720 | Ativo | €340,000 | €4,722 | 12.3% | — | 72 |
| Águas Livres · 1623fe | Ativo | €235,000 | €5,109 | 5.1% | 68 | 74 |
| Águas Livres · f10b60 | Ativo | €235,000 | €5,109 | 5.1% | 60 | 74 |
| Mediana | €265,000 | €4,916 | 8.7% | 64 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €350,000, excedendo significativamente o valor justo de €290,437 em 20,5%. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, este investimento em arrendamento a longo prazo oferece uma rentabilidade limitada em comparação com as expectativas do mercado. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja localizado numa área decente com uma classificação de 78/100, o seu preço atual de €350,000 não está alinhado com o valor justo de €290,437. O rendimento bruto de 3,7% sugere que arrendá-lo a famílias será provavelmente menos atrativo, dado o custo excessivo. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter pode não ser prudente, dado o seu preço de €350,000, que está 20,5% acima do valor justo de €290,437. O rendimento de 3,7% indica ainda uma potencial valorização limitada, tornando-a menos atraente para estratégias de manutenção a longo prazo.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de turnover, o que pode impactar a continuidade da renda e potencialmente levar a períodos de vacância aumentados ou custos de re-locação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 394 202 €
- Capital próprio necessário
- 114 202 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -665 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras22 081 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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