Estúdio T1, 57 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Estúdio T1 com 57 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 301 339 €, 13,9% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Estúdio T1 com 1 casas de banho de 57 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em praça da Batalha, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento apresenta tectos altos e carpintaria tradicional, complementados por uma varanda virada a leste que realça a luz natural ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está 16.1% acima do valor justo de €301,339, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância significativa sugere uma abordagem cautelosa para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €301,339 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €48,661 (16.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de praça da Batalha de €279,375 (€4,901/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €279,375, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €301,339 (€5,287/m²), uma diferença de €48,661 (16.1%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da Batalha | Imóvel em análise | €350,000 | €6,140 | — | 80 | 73 |
| Bonfim · 162380 | Ativo | €395,000 | €5,486 | 10.7% | 80 | 79 |
| rua de São Rosendo | Ativo | €250,000 | €5,000 | 18.6% | 85 | 74 |
| rua dos Mártires da Liberdade | Ativo | €275,000 | €5,189 | 15.5% | 80 | 82 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 5ece87 | Ativo | €249,000 | €4,527 | 26.3% | 80 | 75 |
| Mediana | €262,500 | €5,095 | 17.0% | 80 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em €350.000, criando um gap significativo de 16,1% em comparação com o valor justo de €301.339. Com um retorno bruto de 3,5%, o investimento pode não atender às expectativas de retorno normalmente desejadas para estratégias de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Dada a listagem atual da propriedade de €350.000, está acima do seu valor justo de €301.339, indicando um possível desalinhamento com as condições de mercado. O retorno bruto de 3,5% sugere ainda que manter esta propriedade na expectativa de valorização pode não alcançar o desempenho financeiro desejado ao longo do tempo. Arrendamento de férias de curto prazo A €350.000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €301.339, o que levanta preocupações sobre a sua viabilidade como investimento para arrendamento de férias de curto prazo. O retorno atual de 3,5% pode não proporcionar retornos suficientes, dada a natureza competitiva do mercado de arrendamento de curto prazo no Porto.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A estabilidade dos inquilinos é moderadamente baixa, com uma pontuação de 70/100, indicando um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância mais elevados e custos adicionais.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 372 610 €
- Capital próprio necessário
- 92 610 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -645 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras490 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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