Apartamento T3, 197 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T3 com 197 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 3 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 708 045 €, 48,2% abaixo do preço pedido. Estilo minimalista, com vista de cidade, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 197 m², construído em 2026, certificado energético A. Localizado em rua Marechal Saldanha, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade combina de forma exclusiva luxo contemporâneo com arquitetura histórica preservada, apresentando um terraço privado equipado com jacuzzi, ideal para desfrutar das vistas cênicas de Lisboa. Características Adicionais: Eletrodomésticos de alta gama, aquecimento por piso radiante e pavimento de carvalho em várias camadas elevam a experiência de viver.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,295,000 está significativamente acima do valor justo de €1,708,045, tornando-a sobrevalorizada em €1,586,955 (92,9%). Esta discrepância sugere uma má oportunidade de investimento para os potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,708,045 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €3,295,000 situa-se €1,586,955 (92.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,295,000 face à base da zona de rua Marechal Saldanha de €1,532,843 (€7,781/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,532,843, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,708,045 (€8,670/m²), uma diferença de €1,586,955 (92.9%) face ao preço pedido de €3,295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Marechal Saldanha | Imóvel em análise | €3,295,000 | €16,726 | — | 88 | 82 |
| avenida António Augusto de Aguiar | Ativo | €1,860,000 | €8,857 | 47.0% | 80 | 82 |
| avenida Duque de Loulé | Ativo | €1,100,000 | €4,867 | 70.9% | 85 | 82 |
| Estrela · 43922b | Ativo | €4,500,000 | €22,500 | 34.5% | 85 | 76 |
| avenida Engenheiro Duarte Pacheco | Ativo | €1,400,000 | €8,092 | 51.6% | 74 | 80 |
| Mediana | €1,630,000 | €8,475 | 49.3% | 83 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €3,295,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €1,708,045 em 92,9%, limitando o potencial de rentabilidade de arrendamento. Com um rendimento bruto de apenas 2%, este investimento não se alinha com o objetivo de gerar retornos robustos a longo prazo. Arrendamento de curto prazo para férias Apesar da sua localização central na área de alta procura de Lisboa, o preço da propriedade é insustentável a €3,295,000 comparado com uma valoração justa de €1,708,045, representando um desvio de 92,9%. O rendimento bruto atual de 2% sinaliza que este investimento provavelmente não proporcionará retornos adequados no competitivo mercado de arrendamento de curto prazo. Compra e manutenção A €3,295,000, a propriedade está sobrevalorizada, com um valor de mercado justo de apenas €1,708,045, indicando uma desarmonia significativa entre o valor que prejudica as estratégias de compra e manutenção. Com um baixo rendimento bruto de 2%, pode não garantir a valorização de capital esperada neste vibrante ambiente imobiliário.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A baixa pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 sugere um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, levando a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 593 709 €
- Capital próprio necessário
- 957 709 €
- Prestação mensal
- 11 113 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -10 492 €
- Preço3 295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões247 125 €
- Imposto do Selo (escritura)26 360 €
- Imposto do Selo (crédito)15 816 €
- Escritura, registo e banco9408 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (1 100 000 €–4 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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