Duplex T2, 121 m² em Alvor, Portimão
Duplex T2 com 121 m² em Alvor, Portimão, à venda por 570 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 412 898 €, 27,6% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Duplex T2 com 3 casas de banho de 121 m², construído em 1998, certificado energético A. Localizado freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. A propriedade possui um terraço moderno com uma pérgola ajustável, oferecendo conforto e versatilidade para viver ao ar livre, enquanto captura deslumbrantes vistas do mar e da vila histórica.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €570,000 está significativamente acima do valor justo, estimado em €412,898, resultando num veredicto de sobrevalorizada de €157,102 ou 38,0% acima do preço de mercado justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €412,898 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €570,000 situa-se €157,102 (38.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €570,000 face à base da zona de Alvor, Portimão, Faro de €345,662 (€2,857/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €345,662, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €412,898 (€3,412/m²), uma diferença de €157,102 (38.0%) face ao preço pedido de €570,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvor · 133962 | Imóvel em análise | €570,000 | €4,711 | — | 85 | 75 |
| Portimão · 4d4699 | Ativo | €400,000 | €3,774 | 19.9% | — | 66 |
| Alvor · 5da240 | Ativo | €650,000 | €5,909 | 25.4% | 70 | 71 |
| Alvor · dc13fc | Ativo | €347,000 | €3,155 | 33.0% | 72 | 74 |
| Alvor · 6fbad4 | Ativo | €495,000 | €3,390 | 28.0% | 75 | 70 |
| Mediana | €447,500 | €3,582 | 24.0% | 72 | 71 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço mais elevado deste duplex limita o potencial de rendimento, uma vez que o rendimento bruto de 2% não justifica o preço pedido de €570,000. Dada a forte presença de turismo no Algarve, pode atrair interesse, mas a diferença em relação ao valor justo indica que está sobrevalorizada para esta estratégia. Buy-and-hold O valor justo da propriedade de €412,898 em comparação com o preço de venda sugere que não é uma escolha otimizada para um investimento buy-and-hold, uma vez que os retornos esperados podem não apoiar adequadamente o investimento inicial. O preço atual reflete uma sobrevalorização que poderia diminuir os ganhos a longo prazo num mercado em flutuação como Alvor. Luxury market Embora o duplex esteja posicionado numa região popular, seu preço de €570,000 excede o valor de mercado justo, dificultando uma entrada bem-sucedida no segmento do mercado de luxo. A atual diferença de avaliação destaca o risco de estar sobrevalorizada, o que pode desencorajar compradores de luxo exigentes que procuram valor. Not ideal for Alojamento para estudantes, Arrendamento de longo prazo, Renovação para valorização.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado que podem afetar a renda de aluguer e o valor do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 613 064 €
- Capital próprio necessário
- 157 064 €
- Prestação mensal
- 1923 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1607 €
- Preço570 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4560 €
- Imposto do Selo (crédito)2736 €
- Escritura, registo e banco2868 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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