Moradia T4, 147 m² em Tornada e Salir do Porto, Caldas da Rainha
Moradia T4 com 147 m² em Tornada e Salir do Porto, Caldas da Rainha, à venda por 590 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 261 765 €, 55,6% abaixo do preço pedido. Estilo contemporâneo.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 147 m², construído em 1957. Localizado freguesia de Tornada e Salir do Porto, concelho de Caldas da Rainha, distrito de Leiria. Características Notáveis: Esta casa possui pré-instalação para painéis solares, aumentando o potencial de eficiência energética, e está situada perto da maior duna em Portugal, proporcionando oportunidades recreativas ao ar livre únicas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €590,000 está significativamente acima do valor justo de €261,765, representando um aumento de €328,235 (125.4%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €261,765 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €590,000 situa-se €328,235 (125.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €590,000 face à base da zona de Tornada e Salir do Porto, Caldas da Rainha, Leiria de €315,411 (€2,146/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 28/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €315,411, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €261,765 (€1,781/m²), uma diferença de €328,235 (125.4%) face ao preço pedido de €590,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tornada e Salir do Porto · 133966 | Imóvel em análise | €590,000 | €4,014 | — | 15 | 59 |
| São Martinho do Porto · 82903d | Ativo | €230,000 | €1,095 | 72.7% | 20 | 55 |
| rua Professor Montenegro, 66E | Ativo | €475,000 | €3,006 | 25.1% | — | 49 |
| São Martinho do Porto · 5da109 | Ativo | €399,950 | €1,942 | 51.6% | 66 | 53 |
| São Martinho do Porto · 38b5c0 | Ativo | €375,000 | €3,233 | 19.5% | 72 | 53 |
| Mediana | €387,475 | €2,474 | 38.4% | 66 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €590,000 comparada a um valor justo de €261,765, apresentando um desvio de 125.4%. Com um rendimento bruto de apenas 2.5%, os métricos financeiros não suportam uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Compra e retenção Dada a avaliação de €590,000 em relação ao valor justo de €261,765, investir nesta propriedade não resultaria num retorno favorável, com uma sobrevalorização significativa de 125.4%. A classificação de condição de 28/100 compromete ainda mais o seu potencial de valorização numa estratégia de compra e retenção. Arrendamento familiar A um preço de €590,000, esta propriedade está significativamente sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €261,765, indicando um desvio de 125.4%. Adicionalmente, a classificação do bairro de 59/100 sugere uma atratividade limitada para arrendamentos familiares, o que pode levar a períodos de vacância prolongados ou a uma renda inferior.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos As baixas pontuações de 60/100 tanto em estabilidade económica como de inquilinos indicam um risco significativo de variações nos fluxos de receita e potenciais problemas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 762 981 €
- Capital próprio necessário
- 290 981 €
- Prestação mensal
- 1990 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1566 €
- Preço590 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 500 €
- Imposto do Selo (escritura)4720 €
- Imposto do Selo (crédito)2832 €
- Escritura, registo e banco2916 €
- Obras128 013 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 31%).
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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