Apartamento T4, 77 m² em Olivais, Lisbon
Apartamento T4 com 77 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 377 300 €, em linha com o preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 77 m², no 1º andar, construído em 1976, certificado energético F. Localizado freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características notáveis: Este apartamento beneficia de um layout em open space que realça a luz natural e de um roupeiro integrado que otimiza a eficiência do espaço, ideal para viver em família numa zona tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está €17,700 ou 4,7% acima do valor justo de €377,300, indicando que está alinhado com as expectativas do mercado. No geral, esta propriedade pode ser considerada ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €377,300 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €17,700 (4.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Olivais, Lisbon, Lisbon de €335,471 (€4,357/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €335,471, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €377,300 (€4,900/m²), uma diferença de €17,700 (4.7%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olivais · 1339c9 | Imóvel em análise | €395,000 | €5,130 | — | 74 | 79 |
| Lumiar · 483b93 | Ativo | €715,000 | €5,000 | 2.5% | 77 | 73 |
| rua Vice-Almirante Augusto de Castro Guedes, 20 | Ativo | €380,000 | €5,000 | 2.5% | 65 | 77 |
| Olivais · 5ece99 | Ativo | €360,000 | €4,800 | 6.4% | 82 | 79 |
| Olivais · 86cb1d | Ativo | €290,000 | €4,265 | 16.9% | 75 | 77 |
| Mediana | €370,000 | €4,900 | 4.5% | 76 | 77 |
Tese de investimento
Long-term rental A área de Olivais apresenta uma sólida procura devido ao seu ambiente suburbano e características orientadas para a família, tornando este imóvel um investimento sensato para alugueres de longo prazo. Com uma avaliação justa refletindo um rendimento de 4%, proporciona uma receita de aluguer estável indicativa de um mercado de inquilinos sólido. Buy-and-hold Investir neste apartamento está em linha com uma estratégia de buy-and-hold, dada a sua avaliação justa e a pontuação positiva do bairro de 79/100. Esta combinação sugere que os valores dos imóveis provavelmente se apreciarão ao longo do tempo, apoiando um investimento sustentável para o futuro. Family rental As características e a localização do imóvel tornam-no particularmente adequado para alugueres familiares, que normalmente geram uma procura estável. Juntamente com as comodidades orientadas para a família da área, este investimento atende diretamente a um demographic que valoriza a tenancy a longo prazo e o acesso à comunidade.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos, indicada por uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, pode levar a taxas de vacância aumentadas e fluxos de caixa imprevisíveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 438 079 €
- Capital próprio necessário
- 122 079 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -628 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras16 675 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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