Apartamento T2, 51 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T2 com 51 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 379 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 453 924 €, 19,5% acima do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 51 m², construído em 2012, certificado energético C. Localizado em rua do Vale de Santo António, 23, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda aberta que oferece uma vista panorâmica do Rio Tejo, enriquecendo o espaço de vida com uma convidativa experiência ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €379,900 está significativamente abaixo do valor justo de €453,924, representando uma diferença de €74,024 (16.3%). Isso indica que a propriedade está subvalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €453,924 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €379,900 situa-se €74,024 (16.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €379,900 face à base da zona de rua do Vale de Santo António, 23 de €434,513 (€8,520/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €434,513, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €453,924 (€8,900/m²), uma diferença de €74,024 (16.3%) face ao preço pedido de €379,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Vale de Santo António, 23 | Imóvel em análise | €379,900 | €7,449 | — | 82 | 84 |
| rua do Vale de Santo António | Ativo | €379,900 | €6,550 | 12.1% | 83 | 83 |
| São Vicente · d7a41d | Ativo | €379,900 | €9,997 | 34.2% | 88 | 86 |
| rua Vale de Santo António | Ativo | €379,000 | €9,718 | 30.5% | 80 | 84 |
| São Vicente · 93860c | Ativo | €379,900 | €8,083 | 8.5% | 75 | 85 |
| Mediana | €379,900 | €8,901 | 19.5% | 82 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 3,6% e está bem posicionada num bairro desejável de São Vicente, tornando-se uma opção atrativa para investidores de arrendamento a longo prazo. Com um valor justo de €453.924, que é 16,3% acima do preço listado de €379.900, esta propriedade está subvalorizada no mercado atual. Comprar e manter Com a propriedade a um preço de €379.900 em comparação com um valor justo de €453.924, os investidores na estratégia de comprar e manter podem capitalizar sobre a potencial valorização neste atrativo bairro de Lisboa. A classificação de estado de 85/100 suporta ainda um investimento sólido, permitindo uma criação de valor constante a longo prazo. Mercado de luxo Embora a propriedade esteja listada por €379.900, significativamente abaixo do seu valor justo de €453.924, sugere que possa atrair interesse do segmento do mercado de luxo. A alta qualidade do bairro, aliada a boas comodidades locais, aumenta a sua atratividade para cenários de arrendamento de luxo, apesar do posicionamento geral do mercado. Não ideal para: Habitação de estudantes Tendo em conta o perfil da propriedade e as classificações do bairro, não é bem adequada para habitação de estudantes. O potencial de investimento reside em inquilinos residenciais, ao invés de se concentrar no mercado estudantil, que pode não oferecer retornos ótimos.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos, devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, pode resultar em taxas de vacância aumentadas e custos mais altos associados à nova locação da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 404 867 €
- Capital próprio necessário
- 100 947 €
- Prestação mensal
- 1281 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -661 €
- Preço379 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 692 €
- Imposto do Selo (escritura)3039 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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