Duplex em Santa Marinha e São Pedro da Afurada
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Duplex T2 com 120 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, à venda por 485 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 509 497 €, em linha com o preço pedido. Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e garagem.
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Visão geral
Duplex T2 com 2 casas de banho de 120 m², certificado energético A+. Localizado em avenida da República, 289, freguesia de Santa Marinha e São Pedro da Afurada, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este duplex apresenta tectos altos e janelas grandes que ampliam a sua sensação de espaço e luz natural, juntamente com uma disposição harmoniosa ideal para entreter. Localização: Situado no prestigiado Condomínio Edifício Serra Do Pilar, oferece vistas panorâmicas sobre o rio e proximidade tanto com o Porto como com as praias oceânicas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €485,000 está €24,497 (4.8%) abaixo do valor justo de €509,497, indicando que pode ser considerado um bom investimento sem estar subvalorizado.
Avaliação
Valor justo estimado em €509,497 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €485,000 situa-se €24,497 (4.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €485,000 face à base da zona de avenida da República, 289 de €418,525 (€3,488/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €418,525, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €509,497 (€4,246/m²), uma diferença de €24,497 (4.8%) face ao preço pedido de €485,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da República, 289 | Imóvel em análise | €485,000 | €4,042 | — | 79 | 74 |
| avenida dos Descobrimentos S / N | Ativo | €325,000 | €4,851 | 20.0% | 80 | 76 |
| avenida dos Descobrimentos S / N | Ativo | €325,000 | €4,221 | 4.4% | 80 | 77 |
| rua da Devesa, 361 | Ativo | €348,500 | €4,411 | 9.1% | 80 | 73 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 62708f | Ativo | €420,000 | €3,962 | 2.0% | 85 | 80 |
| Mediana | €336,750 | €4,316 | 6.8% | 80 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,3%, demonstrando um potencial de retorno moderado num mercado estável. Com um valor justo de €509,497 comparado ao preço de lista de €485,000, o investimento alinha-se bem com as expectativas de mercado em termos de retornos de longo prazo. Compra e retenção Dada a localização estratégica na periferia e a proximidade com a influência metropolitana do Porto, este duplex tem potencial para uma apreciação consistente ao longo do tempo. A avaliação justa reforça a posição da propriedade como um ativo estável num ambiente econômico em crescimento, tornando-a adequada para uma estratégia de compra e retenção. Arrendamento familiar Com uma classificação geral do bairro de 74/100, esta propriedade é bem adequada para atrair famílias que buscam espaço adicional em um ambiente suburbano. O seu valor justo indica um ponto de entrada razoável para atrair inquilinos de longo prazo que valorizam o conforto e a proximidade de comodidades urbanas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma probabilidade moderada de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e potencial instabilidade no fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 521 622 €
- Capital próprio necessário
- 133 622 €
- Prestação mensal
- 1636 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -957 €
- Preço485 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3880 €
- Imposto do Selo (crédito)2328 €
- Escritura, registo e banco2664 €
- Obras1650 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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