Apartamento T2, 115 m² em Serzedo e Perosinho, Vila Nova de Gaia
Apartamento T2 com 115 m² em Serzedo e Perosinho, Vila Nova de Gaia, à venda por 269 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 236 502 €, 12,1% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 115 m², no 1º andar, construído em 2003, certificado energético C. Localizado em rua Progresso, 57, freguesia de Serzedo e Perosinho, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Este apartamento conta com uma encantadora varanda que oferece uma vista pitoresca sobre a área circundante, ampliando as opções de vida ao ar livre e relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,000 está claramente acima do valor justo de €236,502, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €32,498 (13.7%). Buy-to-flip angle. Uma estratégia buy-to-flip poderia tirar proveito dos acabamentos de qualidade e da localização desejável para renovar e revender com lucro. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3.2%, a propriedade poderia gerar uma renda de aluguer estável de aproximadamente €717/mês, atraente para alugueres familiares a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €236,502 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €269,000 situa-se €32,498 (13.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,000 face à base da zona de rua Progresso, 57 de €237,447 (€2,065/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €237,447, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €236,502 (€2,057/m²), uma diferença de €32,498 (13.7%) face ao preço pedido de €269,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Progresso, 57 | Imóvel em análise | €269,000 | €2,339 | — | 75 | 78 |
| Canelas · 023918 | Ativo | €269,000 | €2,135 | 8.7% | 74 | 71 |
| rua Castros Serzedo, 160 | Ativo | €248,500 | €2,071 | 11.5% | 80 | 72 |
| rua Santa Apolónia, 400 | Ativo | €248,500 | €1,912 | 18.3% | 72 | 70 |
| rua Morangal, 436 | Ativo | €290,000 | €2,042 | 12.7% | 73 | 75 |
| Mediana | €258,750 | €2,057 | 12.1% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente preço a €269,000, representando uma diferença de 13.7% acima do seu valor justo de €236,502, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 3.2%, os retornos financeiros de arrendamentos de longo prazo nesta região podem não justificar o preço elevado. Arrendamento familiar A €269,000, este apartamento ultrapassa a referência do valor justo em 13.7%, sugerindo que está sobrevalorizado no mercado atual. Famílias que procurem arrendamentos de longo prazo podem encontrar opções de melhor valor disponíveis, dado o rendimento da propriedade de 3.2% e a sua condição geral. Compra e manutenção Com um valor justo de €236,502 e um preço de listagem de €269,000, esta propriedade é considerada sobrevalorizada em 13.7%. O rendimento modesto de 3.2% e a necessidade de uma avaliação cuidadosa da valorização futura tornam-na uma escolha menos favorável para uma estratégia de compra e manutenção a longo prazo.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode impactar o fluxo de caixa se surgirem vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 295 687 €
- Capital próprio necessário
- 80 487 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -584 €
- Preço269 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9436 €
- Imposto do Selo (escritura)2152 €
- Imposto do Selo (crédito)1291 €
- Escritura, registo e banco2146 €
- Obras11 662 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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