Apartamento T2, 55 m² em Santo António, Lisbon
Apartamento T2 com 55 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 870 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 315 994 €, 63,7% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e jardim.
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Avaliação
Valor justo estimado em €315,994 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €870,000 situa-se €554,006 (175.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €870,000 face à base da zona de praça da Alegria de €314,910 (€5,726/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 53/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €314,910, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €315,994 (€5,745/m²), uma diferença de €554,006 (175.3%) face ao preço pedido de €870,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da Alegria | Imóvel em análise | €870,000 | €15,818 | — | 48 | 80 |
| São Vicente · 9118a9 | Ativo | €399,000 | €4,200 | 73.4% | 52 | 85 |
| Areeiro · bf2a82 | Ativo | €370,000 | €5,286 | 66.6% | 44 | 84 |
| travessa do Adro | Ativo | €360,000 | €6,667 | 57.9% | 58 | 89 |
| alameda Fresco | Ativo | €585,000 | €6,882 | 56.5% | 52 | 83 |
| Mediana | €384,500 | €5,977 | 62.2% | 52 | 85 |
Tese de investimento
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Riscos
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 964 683 €
- Capital próprio necessário
- 268 683 €
- Prestação mensal
- 2934 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2529 €
- Preço870 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões52 200 €
- Imposto do Selo (escritura)6960 €
- Imposto do Selo (crédito)4176 €
- Escritura, registo e banco3588 €
- Obras27 759 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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