Apartamento em Estrela
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Apartamento T2 com 132 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 995 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 721 941 €, 27,4% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: soalho de madeira, pés-direitos altos e renovado.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 132 m², construído em 1890, certificado energético B. Localizado freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A localização no último andar da propriedade permite uma abundante luz natural através de janelas Velux automáticas e oferece uma combinação única de charme histórico e design moderno com materiais locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €995,000 está significativamente acima do valor justo de €721,941, marcando uma diferença de €273,059 (37.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nos critérios de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €721,941 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €995,000 situa-se €273,059 (37.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €995,000 face à base da zona de Estrela, Lisbon, Lisbon de €645,260 (€4,888/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €645,260, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €721,941 (€5,469/m²), uma diferença de €273,059 (37.8%) face ao preço pedido de €995,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Estrela · 37508c | Imóvel em análise | €995,000 | €7,538 | — | 80 | 79 |
| rua da Atalaia, 88 | Ativo | €485,000 | €7,462 | 1.0% | 75 | 84 |
| rua da Indústria | Ativo | €470,000 | €5,529 | 26.6% | 80 | 81 |
| rua Padre Adriano Botelho, 5 | Ativo | €545,000 | €4,739 | 37.1% | 85 | 84 |
| rua Maria Pia, 389 | Ativo | €580,000 | €4,056 | 46.2% | 81 | 82 |
| Mediana | €515,000 | €5,134 | 31.9% | 81 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Embora o apartamento de 2 quartos em Estrela tenha um rendimento bruto respeitável de 2,6%, a propriedade está sobrevalorizada a €995.000, significativamente acima do seu valor justo de €721.941. Este gap substancial de 37,8% pode limitar a rentabilidade a longo prazo para investidores que buscam retornos estáveis num mercado de arrendamento ligeiramente a enfraquecer. Comprar e manter O preço atual de €995.000 sugere que o apartamento está sobrevalorizado, resultando num gap de valor justo de 37,8%. Dada a localização da propriedade numa vizinhança classificada em 79/100 e o ambiente econômico geral, a apreciação de capital potencial pode não justificar o investimento a este preço. Arrendamento familiar Apesar de fortes amenidades comunitárias e uma boa indicação de qualidade de inquilinos, a propriedade a €995.000 está sobrevalorizada, tornando-a vulnerável em termos de potencial de retorno, com um valor justo de apenas €721.941. O preço elevado pode desencorajar famílias em busca de soluções de habitação acessível a longo prazo na atraente vizinhança de Estrela. Arrendamento de férias a curto prazo Embora o apartamento beneficie da proximidade a escolas e amenidades suburbanas, está sobrevalorizado a €995.000, em comparação ao seu valor justo de €721.941. Assim, esta propriedade não está posicionada de forma favorável para arrendamentos de férias a curto prazo, uma vez que os custos de investimento superam os retornos potenciais.
Riscos
Risco de instabilidade dos inquilinos Tendo em conta uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 074 459 €
- Capital próprio necessário
- 278 459 €
- Prestação mensal
- 3356 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2389 €
- Preço995 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões59 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7960 €
- Imposto do Selo (crédito)4776 €
- Escritura, registo e banco3888 €
- Obras3135 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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