Apartamento em Gulpilhares e Valadares
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Apartamento T3 com 150 m² em Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, à venda por 318 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 334 337 €, em linha com o preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 150 m², no 2º andar, construído em 2000, certificado energético D. Localizado em rua José Domingues de Almeida, freguesia de Gulpilhares e Valadares, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui um sistema de recuperação de calor na sala de estar, melhorando a eficiência energética enquanto proporciona conforto, e possui duas varandas para relaxamento ao ar livre. Veredicto do Mercado: Ao preço justo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €318,500 está bastante próximo do valor justo de €334,337, situando-se €15,837 (4,7%) abaixo. Isto posiciona a propriedade como uma aquisição razoavelmente valorizada no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €334,337 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €318,500 situa-se €15,837 (4.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €318,500 face à base da zona de rua José Domingues de Almeida de €312,916 (€2,086/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €312,916, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €334,337 (€2,229/m²), uma diferença de €15,837 (4.7%) face ao preço pedido de €318,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Domingues de Almeida | Imóvel em análise | €318,500 | €2,123 | — | 72 | 63 |
| Gulpilhares e Valadares · 133a2c | Ativo | €359,900 | €2,057 | 3.1% | 72 | 72 |
| rua Gramoínhos S / N | Ativo | €350,000 | €2,108 | 0.7% | 70 | 74 |
| rua Gramoínhos, 426 | Ativo | €370,000 | €2,229 | 5.0% | 72 | 77 |
| rua Gramoínhos, 489 | Ativo | €370,000 | €2,229 | 5.0% | 72 | 70 |
| Mediana | €364,950 | €2,169 | 2.1% | 72 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 4,6%, que se alinha bem com as expectativas para investimentos em arrendamento a longo prazo em áreas suburbanas como Gulpilhares e Valadares. Apesar de ter uma classificação justa em condição e vizinhança, o preço justo de €318,500 sugere que mantém um sólido potencial de investimento no mercado de arrendamento. Arrendamento familiar Com três quartos e uma disposição espaçosa de 150m², este apartamento é bem adequado para arrendamentos familiares, apelando a inquilinos que procuram amplo espaço de vida. Considerando o valor justo de €334,337 e o rendimento de 4,6%, a propriedade está razoavelmente posicionada no mercado de arrendamento familiar, indicando uma demanda estável sem riscos significativos de desvalorização.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco aumentado de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 360 945 €
- Capital próprio necessário
- 106 145 €
- Prestação mensal
- 1074 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -410 €
- Preço318 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 901 €
- Imposto do Selo (escritura)2548 €
- Imposto do Selo (crédito)1529 €
- Escritura, registo e banco2264 €
- Obras23 203 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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