Apartamento em Leiria
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Apartamento T3 com 124 m² em Leiria, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 300 565 €, em linha com o preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 124 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em praça Cristiano Schurmann, 45, freguesia de Leiria, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Características Notáveis: O apartamento possui um vídeo intercomunicador instalado recentemente para maior segurança e uma fachada completamente restaurada em 2023, melhorando a estética e o valor do edifício.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 está €15,565 (5.2%) abaixo do valor justo de €300,565, indicando uma avaliação ao preço justo para esta propriedade em Leiria. O preço parece justificável dado o seu estado geral e a qualidade dos materiais.
Avaliação
Valor justo estimado em €300,565 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €15,565 (5.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de praça Cristiano Schurmann, 45 de €260,639 (€2,102/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €260,639, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €300,565 (€2,424/m²), uma diferença de €15,565 (5.2%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça Cristiano Schurmann, 45 | Imóvel em análise | €285,000 | €2,298 | — | 68 | 48 |
| urbanização Vale Grande | Ativo | €319,000 | €2,215 | 3.6% | 75 | 47 |
| rua do Vale Grande, 5 | Ativo | €270,000 | €2,348 | 2.2% | 68 | 54 |
| Parceiros e Azoia · 828f1e | Ativo | €299,000 | €2,182 | 5.0% | 75 | 47 |
| urbanização Vale Sepal | Ativo | €310,000 | €3,444 | 49.9% | 65 | 53 |
| Mediana | €304,500 | €2,282 | 0.7% | 72 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 3 quartos em Leiria oferece um rendimento bruto de 3,9%, que está de acordo com as condições de mercado vigentes, tornando-o uma opção estável para arrendamento a longo prazo. No entanto, a pontuação do bairro de 48 em 100 indica limitações na qualidade dos inquilinos e amenidades que podem afetar a atração de inquilinos a longo prazo. Comprar e manter Com um valor justo de €300,565, o preço atual de listagem de €285,000 sugere apenas uma pequena diferença de 5,2%, refletindo um ponto de entrada justo para uma estratégia de comprar e manter. Dada a lenta realidade económica rural e uma classificação de condição de 70 em 100, a valorização potencial pode ser limitada, enfatizando a importância do tempo de mercado e dos desenvolvimentos económicos locais no futuro.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A baixa classificação de estabilidade económica da propriedade de 45/100 indica um maior risco de flutuações do mercado que podem afetar a receita de aluguel e o valor da propriedade.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 301 484 €
- Capital próprio necessário
- 73 484 €
- Prestação mensal
- 1062 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,5 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -674 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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