Duplex em Matosinhos e Leça da Palmeira
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Duplex T4 com 155 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 442 983 €, 11,4% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Duplex T4 com 3 casas de banho de 155 m², certificado energético B. Localizado em rua França Júnior, 225, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características: O duplex possui um grande quintal de 69,5m² e um sistema de recuperação de calor na sala, melhorando a eficiência energética e o espaço de lazer ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedida de €500,000 está significativamente acima do valor justo de €442,983, representando uma sobrevalorização de €57,017 (12.9%). Buy-to-flip angle. A propriedade pode ser melhorada através de renovações cosméticas com foco nas características de alta procura para alcançar uma revenda lucrativa. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4.7%, a propriedade oferece uma renda mensal aproximada de €1,958, atraente para inquilinos a longo prazo em um ambiente suburbano.
Avaliação
Valor justo estimado em €442,983 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €500,000 situa-se €57,017 (12.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €500,000 face à base da zona de rua França Júnior, 225 de €355,851 (€2,296/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €355,851, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €442,983 (€2,858/m²), uma diferença de €57,017 (12.9%) face ao preço pedido de €500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua França Júnior, 225 | Imóvel em análise | €500,000 | €3,226 | — | 70 | 60 |
| avenida Doutor Salgado Zenha S / N | Ativo | €480,000 | €2,857 | 11.4% | 72 | 67 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · f36334 | Ativo | €555,000 | €3,750 | 16.2% | 74 | 71 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 1e63c6 | Ativo | €503,000 | €2,858 | 11.4% | 78 | 72 |
| rua Doutor Manuel Rodrigues de Sousa | Ativo | €670,000 | €3,941 | 22.2% | — | 73 |
| Mediana | €529,000 | €3,304 | 2.4% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a rentabilidade bruta de 4,7%, o potencial para uma renda consistente a longo prazo é ofuscado pelo preço atual de €500,000, que está 12,9% acima do valor justo. As amenidades urbanas moderadas no ambiente suburbano de Matosinhos podem não justificar o preço premium, tornando este investimento menos atraente. Renovações para valorização Embora exista potencial para melhorias com uma classificação de condição de 72/100, a necessidade de renovação deve ser ponderada em relação ao fato de que a propriedade está sobrevalorizada em 12,9%. Pode ser necessário um capital significativo para elevar seu valor em um mercado onde o valor justo é apenas €442,983. Compra e retenção Investir em uma estratégia de compra e retenção com esta propriedade pode não gerar os retornos desejados devido à sua sobrevalorização em relação ao valor justo, que é quase €57,017 inferior. A classificação média do bairro de 60/100 sugere um potencial limitado de apreciação a longo prazo, complicando ainda mais uma estratégia de compra e retenção.
Riscos
Risco de Baixa Procura Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, a propriedade pode enfrentar desafios em atrair e reter inquilinos, o que pode levar a uma menor receita de aluguer ou a vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 564 639 €
- Capital próprio necessário
- 164 639 €
- Prestação mensal
- 1686 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -593 €
- Preço500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4000 €
- Imposto do Selo (crédito)2400 €
- Escritura, registo e banco2700 €
- Obras28 239 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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