Apartamento em Canelas
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Apartamento T2 com 150 m² em Canelas, Vila Nova de Gaia, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 343 546 €, 20,5% acima do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 150 m², construído em 1999, certificado energético E. Localizado em rua Miguel Santos Oliveira, freguesia de Canelas, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Este apartamento dispõe de um espaçoso terraço privado de 53m² que serve como extensão da área de estar, melhorando as possibilidades de convívio e vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €285,000 está significativamente abaixo do valor justo de €343,546, representando uma diferença de €58,546 (17,0%). Esta propriedade está, de facto, subvalorizada, proporcionando um ponto de entrada vantajoso para investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €343,546 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €58,546 (17.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de rua Miguel Santos Oliveira de €273,380 (€1,823/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €273,380, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €343,546 (€2,290/m²), uma diferença de €58,546 (17.0%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Miguel Santos Oliveira | Imóvel em análise | €285,000 | €1,900 | — | 70 | 70 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 89e677 | Ativo | €290,000 | €2,522 | 32.7% | 70 | 79 |
| avenida da República | Ativo | €254,990 | €2,602 | 36.9% | 70 | 68 |
| Canelas · 4a44c9 | Ativo | €272,000 | €1,957 | 3.0% | 72 | 72 |
| rua do Pinhal | Ativo | €275,000 | €1,708 | 10.1% | 65 | 72 |
| Mediana | €273,500 | €2,240 | 17.9% | 70 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Canelas está atualmente listado a €285,000, o que reflete um preço atrativo em comparação com o seu valor justo de €343,546, indicando um potencial de valorização de 17%. Com um rendimento bruto de 5% e boas classificações na vizinhança, este imóvel apresenta uma oportunidade de investimento sólida para receitas de arrendamento consistentes. Arrendamento familiar Dada a sua ampla área de 150m² e proximidade ao Porto, este apartamento é bem adequado para famílias que procuram um ambiente de vida confortável, aumentando assim a sua atratividade para arrendamento. A boa classificação do estado de conservação, de 74/100, aumenta ainda mais o seu apelo entre inquilinos familiares, tornando-o uma opção fiável para ocupação sustentada. Comprar e manter A avaliação atual do imóvel de €285,000, em relação a um valor justo de €343,546, significa um forte caso de investimento para a valorização de capital a longo prazo, tornando-o estrategicamente vantajoso para manter ao longo do tempo. Além disso, a sua localização numa área suburbana conhecida pela segurança e acessibilidade aumenta o potencial de valorização futura.
Riscos
Risco de recessão económica Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 70/100, existe um risco significativo de que condições económicas adversas possam levar a taxas de desocupação ou incumprimentos de rendas mais elevados, afetando a receita geral da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 325 364 €
- Capital próprio necessário
- 97 364 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -307 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras23 977 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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