Moradia em Marinha Grande
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Moradia T3 com 158 m² em Marinha Grande, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 249 698 €, em linha com o preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo industrial. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 158 m², construído em 2019, certificado energético B. Localizado freguesia de Marinha Grande, concelho de Marinha Grande, distrito de Leiria. Características Notáveis: A propriedade inclui o potencial para criar duas habitações independentes, aumentando a sua rentabilidade de investimento, enquanto está situada no próspero Centro Histórico de Marinha Grande.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 reflete uma avaliação justa, situando-se €25,302 (10.1%) acima do valor justo estimado de €249,698. Este preço alinha-se bem com as condições atuais do mercado, sugerindo estabilidade em vez de especulação. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode não gerar lucro significativo, dado o valor justo, tornando a revenda rápida menos atractiva. O foco necessitará de mudar para a valorização da propriedade através de renovações. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado de 2.9% traduz-se num rendimento de aluguer de aproximadamente €665 por mês, sustentando uma estratégia de compra e manutenção para um fluxo de caixa estável num mercado rural.
Avaliação
Valor justo estimado em €249,698 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €25,302 (10.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Marinha Grande, Marinha Grande, Leiria de €227,584 (€1,440/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,584, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €249,698 (€1,580/m²), uma diferença de €25,302 (10.1%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marinha Grande · 57f692 | Imóvel em análise | €275,000 | €1,741 | — | 68 | 46 |
| avenida Vitor Gallo, 129 | Ativo | €439,900 | €1,635 | 6.0% | 72 | 50 |
| Marinha Grande · 829055 | Ativo | €287,000 | €2,035 | 16.9% | 70 | 49 |
| rua Vila Real de Santo António, 24 | Ativo | €349,000 | €1,167 | 32.9% | 75 | 48 |
| Marinha Grande · ee88d8 | Ativo | €180,000 | €1,525 | 12.4% | 70 | 58 |
| Mediana | €318,000 | €1,580 | 9.2% | 71 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Marinha Grande oferece um rendimento bruto estável de 2,9%, tornando-se uma opção razoável para investimento em arrendamento a longo prazo, dada a atividade económica local focada na agricultura. No entanto, com o valor justo estabelecido em €249,698, o preço de listagem de €275,000 reflete uma diferença de 10,1%, o que sugere que os retornos potenciais podem não compensar totalmente o risco do investimento nesta área. Compra e manutenção Com um valor de mercado justo indicando que esta propriedade está ao preço justo, pode servir como um investimento viável de compra e manutenção para aqueles que procuram manter um portfólio imobiliário. No entanto, a classificação do bairro de 46/100 e a atividade económica local sendo predominantemente agrícola podem limitar potencialmente uma apreciação significativa ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Baixa Retenção de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 45/100, existe um risco significativo de altas taxas de rotatividade, levando potencialmente a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 328 011 €
- Capital próprio necessário
- 108 011 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -633 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras37 476 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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