Apartamento em Pedroso e Seixezelo
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Apartamento T2 com 105 m² em Pedroso e Seixezelo, Vila Nova de Gaia, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 228 916 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 105 m², no 1º andar, construído em 1994, certificado energético D. Localizado em rua Mestras, freguesia de Pedroso e Seixezelo, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento dispõe de um espaçoso terraço de 30 m², ideal para entretenimento ao ar livre, e possui uma área de lavandaria independente para maior conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €249,000 está €20,084 (8.8%) acima do valor justo de €228,916, indicando que a propriedade está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €228,916 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,000 situa-se €20,084 (8.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de rua Mestras de €258,588 (€2,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €258,588, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €228,916 (€2,180/m²), uma diferença de €20,084 (8.8%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mestras | Imóvel em análise | €249,000 | €2,371 | — | 72 | 65 |
| Pedroso e Seixezelo · 0dd017 | Ativo | €348,000 | €1,902 | 19.8% | 75 | 69 |
| Grijó e Sermonde · efdd2e | Ativo | €258,000 | €2,081 | 12.3% | 68 | 71 |
| avenida Doctor Moreira de Sousa | Ativo | €310,000 | €2,296 | 3.2% | 76 | 73 |
| Pedroso e Seixezelo · 1624f5 | Ativo | €275,000 | €2,546 | 7.4% | 75 | 70 |
| Mediana | €292,500 | €2,189 | 7.7% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Family rental A propriedade está bem posicionada numa localização suburbana com bom acesso ao Porto e escolas decentes, tornando-se atraente para famílias que procuram residência a longo prazo. Embora o preço seja justo, com uma diferença de 8,8% em relação ao valor justo, o rendimento modesto de 3,9% sugere um potencial de fluxo de caixa limitado, o que pode desincentivar alguns investidores. Buy-and-hold Com um preço justo de €249,000 e um bairro relativamente estável avaliado em 65/100, esta propriedade serve como um investimento razoável para compra e manutenção para quem deseja entrar no mercado de Vila Nova de Gaia. O rendimento bruto de 3,9% reflete um equilíbrio prudente de risco-retorno, alinhando-se bem com a estratégia de crescimento a longo prazo, apesar de não ser diretamente atraente. Long-term rental Este apartamento de 2 quartos é apropriado para aluguer a longo prazo, dada a sua localização suburbana perto do Porto, apelativa para inquilinos que desejam uma fácil deslocação e instalações familiares. A avaliação justa sublinha a estabilidade do mercado, mas o rendimento bruto de 3,9% pode limitar a rentabilidade imediata para os proprietários que procuram retornos mais elevados.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos Com a estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos ambas a 65/100, existe um risco elevado de flutuações na receita e possíveis desafios de vacância que podem impactar o fluxo de receitas da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 274 051 €
- Capital próprio necessário
- 74 851 €
- Prestação mensal
- 840 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -416 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras11 730 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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