Apartamento em Areeiro
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Apartamento T2 com 106 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 459 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 455 770 €, em linha com o preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 106 m², no 4º andar, construído em 1982, certificado energético C. Localizado em avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, 4, freguesia de Areeiro, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento, parte do icónico edifício Arco-Íris, exibe os acabamentos em madeira maciça originais e elementos de design celebrados no Prémio Valmor e de Arquitetura Municipal de 1982.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de asking de €459,000 é apenas €3,230 (0.7%) acima do valor justo de €455,770, indicando que a propriedade está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €455,770 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €459,000 situa-se €3,230 (0.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €459,000 face à base da zona de avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, 4 de €419,762 (€3,960/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €419,762, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €455,770 (€4,300/m²), uma diferença de €3,230 (0.7%) face ao preço pedido de €459,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, 4 | Imóvel em análise | €459,000 | €4,330 | — | 53 | 78 |
| rua Ferreira Lapa | Ativo | €352,000 | €5,867 | 35.5% | 65 | 86 |
| rua Cidade de João Belo | Ativo | €325,000 | €4,221 | 2.5% | 54 | 79 |
| Penha de França · 8ee933 | Ativo | €320,000 | €3,765 | 13.1% | — | 86 |
| avenida João Paulo II, 5 | Ativo | €342,500 | €4,281 | 1.1% | — | 80 |
| Mediana | €333,750 | €4,251 | 1.8% | 60 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está bem posicionada em Areeiro, com uma pontuação decente de 78/100 na vizinhança, tornando-se uma opção estável para inquilinos de longo prazo. No entanto, com um rendimento bruto de 3,5%, isto reflete um retorno modesto e está em linha com o preço de listagem de €459,000, que se encontra ao preço justo. Arrendamento de curto prazo para férias Com a boa infraestrutura e serviços da área, esta propriedade pode atender a turistas de curto prazo; no entanto, o rendimento de 3,5% indica que pode não oferecer benefícios financeiros substanciais. Uma vez que o seu preço está razoavelmente alinhado com seu valor justo de €455,770, não apresenta uma oportunidade de investimento convincente. Comprar e manter Esta propriedade em Areeiro, embora valorizada pela sua sólida vizinhança, está avaliada em €459,000, apenas ligeiramente acima da sua avaliação justa. A estratégia de comprar e manter pode não trazer retornos significativos dado o rendimento de 3,5%, que sinaliza que a propriedade está a um preço justo, sem grande margem para valorização a curto prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Dado um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, há um aumento do risco de rotatividade frequente de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 541 224 €
- Capital próprio necessário
- 174 024 €
- Prestação mensal
- 1548 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -923 €
- Preço459 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 020 €
- Imposto do Selo (escritura)3672 €
- Imposto do Selo (crédito)2203 €
- Escritura, registo e banco2602 €
- Obras49 727 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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