Apartamento T3, 85 m² em Ramalde, Porto
Apartamento T3 com 85 m² em Ramalde, Porto, à venda por 284 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 248 315 €, 12,6% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 85 m², no 1º andar, certificado energético F. Localizado freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas que aumentam o espaço exterior e a ventilação natural, enquanto as suas posições de canto oferecem uma excelente exposição solar ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €284,000 está €35,685 ou 14,4% acima do valor justo de €248,315. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda poderia focar em pequenas renovações, dada a boa carpintaria do apartamento, o que poderia aumentar a atratividade e direcionar um preço mais alto na revenda. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4,9%, gerando cerca de €1,160 por mês em renda, torna-se uma opção viável para alugueres familiares de longo prazo na área metropolitana do norte do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €248,315 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €284,000 situa-se €35,685 (14.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €284,000 face à base da zona de Ramalde, Porto, Porto de €218,057 (€2,565/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €218,057, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €248,315 (€2,921/m²), uma diferença de €35,685 (14.4%) face ao preço pedido de €284,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ramalde · 51b743 | Imóvel em análise | €284,000 | €3,341 | — | 65 | 72 |
| rua da Travagem, 96 | Ativo | €209,500 | €2,586 | 22.6% | 68 | 76 |
| Ramalde · 6fb911 | Ativo | €380,000 | €3,276 | 2.0% | 70 | 69 |
| praceta José Régio, 106 | Ativo | €244,500 | €3,444 | 3.1% | 72 | 76 |
| praceta Henrique Medina, 78 | Ativo | €340,000 | €2,857 | 14.5% | 70 | 75 |
| Mediana | €292,250 | €3,067 | 8.2% | 70 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está listada por €284,000, o que representa 14.4% acima do seu valor justo de €248,315, sugerindo que não é um investimento sólido para o mercado de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 4.9% e uma classificação de vizinhança de 72/100, os retornos potenciais podem não justificar o preço atual. Comprar e manter Dado que o preço atual ultrapassa o valor justo, esta propriedade representa uma oportunidade de investimento menos favorável para a estratégia de comprar e manter. A classificação de 67/100 em condições indica a necessidade de alguma manutenção, o que pode reduzir ainda mais a rentabilidade num cenário de manutenção. Arrendamento para famílias O preço atual da propriedade em relação ao seu valor justo pode limitar sua atratividade para arrendamentos familiares, uma vez que a acessibilidade é fundamental para esse público-alvo. Além disso, a localização suburban de Ramalde pode não atrair famílias que buscam condições de vida urbanas mais dinâmicas, apesar de uma classificação de vizinhança razoável de 72/100.
Riscos
Risco de Queda Económica Uma eventual queda económica pode afetar negativamente a estabilidade dos inquilinos, atualmente avaliada em 70/100, resultando em taxas de desocupação aumentadas e volatilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 323 952 €
- Capital próprio necessário
- 96 752 €
- Prestação mensal
- 958 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -324 €
- Preço284 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 486 €
- Imposto do Selo (escritura)2272 €
- Imposto do Selo (crédito)1363 €
- Escritura, registo e banco2182 €
- Obras23 650 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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