Moradia em Igreja Nova e Cheleiros
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Moradia T4 com 172 m² em Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, à venda por 780 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 600 175 €, 23,1% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 172 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Igreja Nova e Cheleiros, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade combina de forma única a arquitetura tradicional com melhorias modernas, apresentando três salas interligadas que promovem uma atmosfera sociável, além de varandas espaçosas para cada quarto que oferecem vistas deslumbrantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €780,000 está significativamente acima do valor justo de €600,175, resultando num excesso de €179,825 ou 30,0%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Dadas as condições atuais do mercado e a classificação do estado da propriedade de 72/100, uma estratégia de compra e venda poderia gerar um retorno rápido através de renovações e revenda. Renovar esta propriedade é necessário para atrair compradores. Buy-to-let angle. Uma estratégia de arrendamento a longo prazo oferece um rendimento bruto de 2,2%, proporcionando aproximadamente €1,430 mensais. Embora modesto, este fluxo de rendimento consistente beneficia da estabilidade econômica da área, influenciada pelo metro de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €600,175 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €780,000 situa-se €179,825 (30.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €780,000 face à base da zona de Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, Lisbon de €669,553 (€3,893/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €669,553, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €600,175 (€3,489/m²), uma diferença de €179,825 (30.0%) face ao preço pedido de €780,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Igreja Nova e Cheleiros · e3ab96 | Imóvel em análise | €780,000 | €4,535 | — | 68 | 58 |
| Igreja Nova e Cheleiros · f364d7 | Ativo | €510,000 | €4,250 | 6.3% | 72 | 64 |
| Malveira e São Miguel de Alcainça · 53cede | Ativo | €895,000 | €4,202 | 7.3% | — | 64 |
| Igreja Nova e Cheleiros · 15e2e5 | Ativo | €630,000 | €3,462 | 23.7% | 63 | 66 |
| Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés · de0b24 | Ativo | €590,000 | €3,105 | 31.5% | — | 68 |
| Mediana | €610,000 | €3,832 | 15.5% | 68 | 65 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está atualmente sobrevalorizada a €780,000, significativamente acima do valor justo de €600,175, criando uma diferença de 30%. Adicionalmente, o rendimento bruto de 2,2% é baixo, sugerindo um potencial limitado para retornos fortes a longo prazo no atual ambiente de mercado. Long-term rental Com um valor justo de €600,175, a propriedade está sobrevalorizada em 30%, indicando retornos de investimento pobres ao preço pedido. A pontuação do bairro de 58/100 destaca ainda mais preocupações sobre a qualidade dos inquilinos e a demanda de aluguer, tornando esta uma opção menos favorável para aluguer a longo prazo. Value-add renovation Apesar do potencial para melhorias, a propriedade está sobrevalorizada a €780,000, em comparação com o seu valor justo de €600,175, resultando numa discrepância considerável de 30%. Embora as renovações possam melhorar a condição e o apelo aos inquilinos, o preço inicial levanta riscos financeiros significativos que podem não ser justificáveis. Not ideal for: Short-term vacation rental, Luxury market, Student housing
Riscos
Vulnerabilidade económica Com um índice de estabilidade económica de 60/100 e um índice de estabilidade dos inquilinos de 55/100, existe um maior risco de flutuações na procura e potenciais vagas, indicando instabilidade na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 871 492 €
- Capital próprio necessário
- 247 492 €
- Prestação mensal
- 2733 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2175 €
- Preço780 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões46 800 €
- Imposto do Selo (escritura)6240 €
- Imposto do Selo (crédito)3744 €
- Escritura, registo e banco3372 €
- Obras31 336 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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