Moradia em Vila Nova da Telha
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Moradia T4 com 160 m² em Vila Nova da Telha, Maia, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 468 937 €, 14,7% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 160 m². Localizado freguesia de Vila Nova da Telha, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma cozinha de alto brilho com eletrodomésticos embutidos e um terraço sofisticado com guarda-corpos de vidro, realçando a sua estética moderna minimalista.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €550,000 está €81,063 (17.3%) acima do valor justo de €468,937, indicando que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €468,937 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €550,000 situa-se €81,063 (17.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de Vila Nova da Telha, Maia, Porto de €461,463 (€2,884/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €461,463, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €468,937 (€2,931/m²), uma diferença de €81,063 (17.3%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila Nova da Telha · 76add4 | Imóvel em análise | €550,000 | €3,438 | — | 83 | 70 |
| Moreira · 438fb5 | Ativo | €650,000 | €2,876 | 16.3% | 75 | 61 |
| Moreira · 19f861 | Ativo | €650,000 | €2,876 | 16.3% | 75 | 73 |
| Vilar de Pinheiro · ba5bf7 | Ativo | €415,000 | €2,986 | 13.1% | 73 | 75 |
| rua de José Moreira da Silva | Ativo | €470,000 | €7,121 | 107.2% | 76 | 69 |
| Mediana | €560,000 | €2,931 | 14.7% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 2,9%, que está abaixo de muitos padrões do mercado, indicando que o preço atual pode não oferecer retornos suficientes para uma estratégia de aluguer a longo prazo. Com um valor justo de €468,937, a propriedade está atualmente sobrevalorizada em 17,3%, tornando-a menos atrativa para investidores que buscam um rendimento de aluguer sustentável. Aluguer familiar O layout de 4 quartos é adequado para inquilinos familiares, mas o prémio de 17,3% sobre o valor justo sugere que o rendimento de aluguer potencial pode não justificar o preço de compra. Numa zona suburbana do Porto com uma classificação de 70/100, os investidores devem reconsiderar esta propriedade devido à sua atual sobrevalorização. Comprar e manter Investir nesta propriedade sob uma estratégia de compra e manutenção pode ser arriscado, dado o seu valor justo de €468,937 em comparação com a listagem atual de €550,000, refletindo uma sobrevalorização significativa. A proximidade da comunidade às atividades económicas do Porto não mitiga o fato de que a propriedade está sobrevalorizada em 17,3%, limitando potencialmente a valorização a longo prazo. Não ideal para: Dado o seu estado de sobrevalorização, esta propriedade não seria apropriada para o mercado de luxo ou para alugueres de curta duração, limitando ainda mais as opções de investimento estratégico.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 598 860 €
- Capital próprio necessário
- 158 860 €
- Prestação mensal
- 1855 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1192 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras7700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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