Moradia T4, 226 m² em Moreira, Maia
Moradia T4 com 226 m² em Moreira, Maia, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 585 161 €, 10% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 226 m², construído em 2002, certificado energético C. Localizado freguesia de Moreira, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um grande terraço com churrasqueira, perfeito para entretenimento ao ar livre, e um subsol com entrada independente, oferecendo um potencial significativo para rendimento de aluguer ou armazenamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está claramente acima do valor justo de €585,161, indicando uma sobrevalorização de €64,839 (11.1%). Este preço sugere que a propriedade está acima do valor para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €585,161 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €650,000 situa-se €64,839 (11.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de Moreira, Maia, Porto de €504,464 (€2,232/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €504,464, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €585,161 (€2,589/m²), uma diferença de €64,839 (11.1%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moreira · 438fb5 | Imóvel em análise | €650,000 | €2,876 | — | 75 | 61 |
| Vilar de Pinheiro · ba5bf7 | Ativo | €415,000 | €2,986 | 3.8% | 73 | 75 |
| Castêlo da Maia · 82c734 | Ativo | €599,000 | €2,825 | 1.8% | 70 | 68 |
| Moreira · 483c07 | Ativo | €410,000 | €2,092 | 27.3% | 70 | 76 |
| Moreira · b7c374 | Ativo | €560,000 | €2,353 | 18.2% | — | 74 |
| Mediana | €487,500 | €2,589 | 10.0% | 70 | 75 |
Tese de investimento
Aluguer de longo prazo A casa de 4 quartos em Moreira, Maia, não é um investimento atraente para aluguer de longo prazo devido ao seu preço de listagem de €650,000, que excede o valor justo em 11,1%. Face ao rendimento bruto de 3,2% e uma classificação de 61/100 para o bairro, esta propriedade parece sobrevalorizada para uma renda estável. Aluguer familiar Como aluguer familiar, esta propriedade apresenta desafios com o seu preço atual de €650,000, que está acima do valor justo de €585,161. A classificação moderada de 61/100 para o bairro indica potenciais problemas com a qualidade dos inquilinos, tornando-a menos apelativa para famílias quando se consideram os altos custos. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é arriscado, pois a casa está atualmente a um preço de €650,000 em comparação com um valor justo de apenas €585,161, indicando estar sobrevalorizada em 11,1%. O rendimento relativamente baixo de 3,2% diminui ainda mais a atratividade de manter esse ativo a longo prazo, apesar da sua proximidade com as comodidades do Porto.
Riscos
Risco de Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, a propriedade pode estar em risco devido a possíveis flutuações nas condições do mercado local que possam afetar as rendas e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 706 207 €
- Capital próprio necessário
- 186 207 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1268 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras5827 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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