Apartamento em Moreira
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Apartamento T2 com 138 m² em Moreira, Maia, à venda por 328 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 414 028 €, 26,2% acima do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 138 m², no 5º andar, construído em 2003, certificado energético B. Localizado em rua Adelaide da Silva Pinto Aroso, freguesia de Moreira, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma unidade de recuperação de calor de alta eficiência na sala de estar, melhorando a economia de energia enquanto proporciona conforto ideal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €328,000 está €86,028 (20.8%) abaixo do valor justo de €414,028, indicando que a propriedade está subvalorizada. Isso apresenta uma oportunidade única para o investidor astuto.
Avaliação
Valor justo estimado em €414,028 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €328,000 situa-se €86,028 (20.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €328,000 face à base da zona de rua Adelaide da Silva Pinto Aroso de €372,983 (€2,703/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €372,983, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €414,028 (€3,000/m²), uma diferença de €86,028 (20.8%) face ao preço pedido de €328,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Adelaide da Silva Pinto Aroso | Imóvel em análise | €328,000 | €2,377 | — | 82 | 72 |
| rua de Adelaide da Silva Pinto Aroso, 20 | Ativo | €315,000 | €2,351 | 1.1% | 75 | 70 |
| Moreira · 4a4262 | Ativo | €385,000 | €2,500 | 5.2% | 73 | 73 |
| Cidade da Maia · a79e28 | Ativo | €339,000 | €3,606 | 51.7% | 73 | 73 |
| rua Fernando de Almeida, 147 | Ativo | €320,000 | €3,404 | 43.2% | 70 | 71 |
| Mediana | €329,500 | €2,952 | 24.2% | 73 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Com um valor justo de €414,028 e um preço de lista de €328,000, esta propriedade apresenta uma oportunidade para arrendamentos familiares numa área suburbana com baixo crime, oferecendo estabilidade para inquilinos a longo prazo. O rendimento bruto de 4.2% significa um retorno favorável sobre o investimento, apelando a famílias em busca de proximidade com as comodidades e o mercado de trabalho do Porto. Arrendamento a longo prazo A classificação de condição da propriedade de 78/100 indica que está bem conservada, tornando-a uma opção atrativa para arrendamentos a longo prazo numa vizinhança com uma classificação de qualidade de inquilinos de 72/100. Dado o seu diferencial de 20.8% abaixo do valor justo e o seu rendimento bruto eficiente de 4.2%, posiciona-se estrategicamente como um sólido investimento para a procura de arrendamentos a longo prazo. Comprar e manter Este apartamento subvalorizado oferece um potencial significativo de valorização à medida que o mercado habitacional na área continua a beneficiar do crescimento suburbano e do acesso ao Porto. Investir com uma estratégia de comprar e manter permite a capitalização sobre o aumento do valor a longo prazo, enquanto se aproveita de uma renda de arrendamento constante, especialmente dado o seu rendimento bruto favorável de 4.2%.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com as pontuações de estabilidade econômica e de inquilinos a 70/100, há um risco moderado de aumento na rotatividade de inquilinos, o que poderá levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 359 910 €
- Capital próprio necessário
- 97 510 €
- Prestação mensal
- 1106 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -464 €
- Preço328 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 566 €
- Imposto do Selo (escritura)2624 €
- Imposto do Selo (crédito)1574 €
- Escritura, registo e banco2287 €
- Obras11 859 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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