Apartamento em Mina de Água
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Apartamento T2 com 115 m² em Mina de Água, Amadora, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 368 958 €, 13,2% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 115 m², no 1º andar, construído em 2007, certificado energético C. Localizado freguesia de Mina de Água, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma espaçosa varanda panorâmica que oferece vistas desimpedidas, aumentando a sua atratividade e luz natural em toda a área de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €425,000 está €56,042 (15.2%) acima do valor justo de €368,958, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere uma consideração cautelosa para investidores potenciais em busca de ganhos imediatos de capital.
Avaliação
Valor justo estimado em €368,958 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €425,000 situa-se €56,042 (15.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €425,000 face à base da zona de Mina de Água, Amadora, Lisbon de €267,086 (€2,322/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €267,086, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €368,958 (€3,208/m²), uma diferença de €56,042 (15.2%) face ao preço pedido de €425,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mina de Água · 76af30 | Imóvel em análise | €425,000 | €3,696 | — | 78 | 74 |
| rua Durão de Matos | Ativo | €470,000 | €3,701 | 0.1% | 72 | 76 |
| parque Central | Ativo | €380,000 | €3,519 | 4.8% | 76 | 73 |
| praceta Virgínia de Moura, 2 | Ativo | €390,000 | €3,250 | 12.1% | 75 | 75 |
| rua Holanda | Ativo | €379,900 | €3,140 | 15.0% | 70 | 72 |
| Mediana | €385,000 | €3,385 | 8.4% | 74 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Mina de Água está atualmente sobrevalorizado a €425,000, ultrapassando o seu valor justo de €368,958 em 15.2%. Este rendimento diminuído de 3% bruto indica que a propriedade pode não proporcionar retornos atrativos para investidores de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Com um valor justo significativamente inferior ao preço de venda, esta propriedade a €425,000 pode representar desafios para famílias que buscam opções de arrendamento acessíveis. O rendimento de 3% bruto, juntamente com o seu custo superior ao esperado, sugere que este apartamento pode não atender às necessidades financeiras das famílias à procura de habitação de qualidade. Buy-and-hold A um preço de venda de €425,000, esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com seu valor justo de €368,958, resultando numa diferença de 15.2% que pode impactar a apreciação do capital a longo prazo. O rendimento bruto relativamente baixo de 3% pode dissuadir investidores de buy-and-hold preocupados em gerar rendimento suficiente para justificar o investimento ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica Com uma classificação de estabilidade económica de 75/100, qualquer recessão poderia impactar os valores das propriedades, enquanto uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 levanta preocupações sobre potenciais vagas em condições de mercado desafiadoras.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 464 143 €
- Capital próprio necessário
- 124 143 €
- Prestação mensal
- 1433 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -921 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
- Obras9882 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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