Apartamento T7, 200 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T7 com 200 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 580 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 583 336 €, em linha com o preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T7 de 200 m², com 2 casas de banho, no 4.º andar, ano de construção 1935, classe energética F. Localização: rua Álvaro Coutinho · freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Tetos altos, soalho original de madeira e espaço exterior soalheiro com acesso direto pela cozinha; o imóvel dispõe ainda de duas entradas independentes e necessita de obras para resolver a humidade e os danos nas superfícies.
Resumo financeiro
O preço pedido de 580 000 € está em linha com o valor justo de 583 000 € — o valor justo é 3000 € (0,6%) superior ao preço pedido — 0,6% de valorização face ao preço pedido; a confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 654 463 €peso 56%101 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 830 293 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −108 577 €−14,8%a partir de 732 197 €
- Margens de prudência
- −40 284 €−6,5%a partir de 623 620 €
- Valor justo
- 583 336 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 629 816 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 101 vendas registadas em Arroios nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. É deduzido o custo estimado das obras necessárias, pelo que o valor justo fica 6,5% abaixo da estimativa central de 624 000 €; o valor é líquido das obras estimadas. O valor justo é 583 000 €, e o preço pedido está em linha com o valor justo: o valor justo é 3000 € (0,6%) superior ao preço pedido — 0,6% de valorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 630 000 €; o preço pedido de 580 000 € está 50 000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 57/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
Com um preço pedido de 580 000 €, o imóvel está em linha com o valor justo de 583 000 €, superior em 3000 € (0,6%) face ao preço pedido — 0,6% de valorização face ao preço pedido; a confiança é baixa. O apartamento T7, com 200 m², em Arroios, oferece uma rentabilidade bruta de 5,1%; o estado, avaliado em 57/100, e a margem de entrada para obras sustentam a estratégia de valorização com remodelação, com custos indicativos de cerca de 920 €/m² para obras cosméticas, apenas execução, excluindo projeto e licenciamento. Na freguesia, não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as existentes caducam com a venda, pelo que o investimento deverá assentar no arrendamento de longa duração.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo é de 583 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob análise face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 710 398 €
- Capital próprio necessário
- 246 398 €
- Prestação mensal
- 1956 €
- Rentabilidade bruta
- 6,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -160 €
- Preço580 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 700 €
- Imposto do Selo (escritura)4640 €
- Imposto do Selo (crédito)2784 €
- Escritura, registo e banco2892 €
- Obras86 382 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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