Apartamento T6, 130 m² em Santo António, Lisbon
Apartamento T6 com 130 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 735 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 585 416 €, 20,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T6 com 2 casas de banho de 130 m², certificado energético D. Localizado em rua Conde Redondo, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um espaço exterior privado único, permitindo potenciais melhorias de jardim ou lazer, uma comodidade rara no denso ambiente urbano de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €735,900 está significativamente acima do valor justo de €585,416, indicando uma sobrevalorização de €150,484 (25.7%). Esta disparidade pode representar desafios para potenciais investidores. Buy-to-flip angle. Dada a classificação de condição da propriedade de 49/100, uma estratégia de compra para revenda exigiria renovações substanciais para modernizar os acabamentos e aumentar a atratividade para a revenda. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €1,901, o rendimento bruto é de 3.1%, tornando-se uma oportunidade moderada para arrendamento a longo prazo numa desejável área do centro de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €585,416 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €735,900 situa-se €150,484 (25.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €735,900 face à base da zona de rua Conde Redondo de €588,440 (€4,526/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 49/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €588,440, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €585,416 (€4,503/m²), uma diferença de €150,484 (25.7%) face ao preço pedido de €735,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Conde Redondo | Imóvel em análise | €735,900 | €5,661 | — | 45 | 85 |
| avenida dos Estados Unidos da América | Ativo | €965,000 | €4,825 | 14.8% | 48 | 73 |
| rua Damasceno Monteiro | Ativo | €460,000 | €3,067 | 45.8% | 59 | 83 |
| rua de Macau, 9 | Ativo | €700,000 | €5,385 | 4.9% | — | 82 |
| avenida João | Ativo | €947,000 | €4,783 | 15.5% | 50 | 90 |
| Mediana | €823,500 | €4,804 | 15.1% | 50 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 6 quartos listado por €735,900 está sobrevalorizado em 25.7%, desviando-se significativamente do seu valor justo de €585,416. Com um baixo rendimento de 3.1% e uma pontuação de condição de 49/100, este imóvel não representa uma oportunidade atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. Mercado de luxo Apesar da localização favorável do apartamento no forte bairro de Santo António, o preço de listagem atual de €735,900 representa um markup de 25.7% sobre o seu valor justo. Esta sobrevalorização significativa, juntamente com uma baixa pontuação de condição de 49/100, diminui a sua viabilidade no mercado de luxo. Arrendamento de férias a curto prazo Com a propriedade a um preço de €735,900, está 25.7% acima do seu valor justo, o que limita o seu potencial de lucro no mercado de arrendamento de férias a curto prazo. A baixa pontuação de condição de 49/100 do imóvel diminui ainda mais a sua atratividade para os viajantes que buscam acomodações premium.
Riscos
Risco de Dependência Económica A elevada pontuação de estabilidade económica de 90 sugere uma economia robusta, mas a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80 indica potenciais flutuações na retenção de inquilinos, o que pode afetar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 865 711 €
- Capital próprio necessário
- 276 991 €
- Prestação mensal
- 2473 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1605 €
- Preço735 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões44 154 €
- Imposto do Selo (escritura)5887 €
- Imposto do Selo (crédito)3532 €
- Escritura, registo e banco3266 €
- Obras72 972 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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