Apartamento em Braga (São Vitor)
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Apartamento T3 com 86 m² em Braga (São Vitor), Braga, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 158 866 €, 27,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: soalho de madeira, eletrodomésticos em inox e pavimento cerâmico. Nas imediações: paragem de autocarro a 50 m, loja de conveniência (Mercado Marizé) a 70 m e escola (Colégio Teresiano) a 240 m. Num raio de 1,5 km há 1056 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T3 de 86 m², com 2 casas de banho, no 2.º andar, classe energética C. Localização: rua Professor Doutor Elísio de Moura, 154 · freguesia: Braga (São Vitor) · concelho: Braga · distrito: Braga. Este imóvel apresenta azulejos de parede com padrões vintage na casa de banho e soalho de madeira em toda a divisão, refletindo um charme distinto da era mid-century que pode atrair entusiastas da remodelação.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 220 000 € está acima do valor justo de 159 000 €, resultando numa desvalorização de 61 000 €, ou 27,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação do valor justo é média. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de aproximadamente 5,1%.
Avaliação
- Modelo de transações
- 205 804 €peso 49%705 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 242 537 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −48 455 €−21,6%a partir de 224 586 €
- Margens de prudência
- −17 265 €−9,8%a partir de 176 131 €
- Valor justo
- 158 866 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 171 525 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo foi calculado utilizando uma combinação de duas abordagens: o Modelo de transações e o Modelo de anúncios ajustado, ambos ponderados em 50%. O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 705 vendas em Braga no último ano, enquanto o Modelo de anúncios ajustado reflete as listagens atuais com ajustes conservadores para a condição e área. Estes ajustes sugerem um valor justo de 159 000 €, que é 9,8% abaixo da estimativa central de 176 000 €. Assim, o preço pedido de 220 000 € ultrapassa este valor justo em 61 000 €, refletindo uma desvalorização significativa de 27,8%. A confiança nesta avaliação é média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 15% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O preço pedido de 220 000 € para este imóvel T3 em Braga está significativamente acima do seu valor justo de 159 000 €, representando uma desvalorização de 27,8% face ao preço pedido. Embora a localização em São Vitor ofereça potencial, o estado do imóvel, avaliado em 62/100, pode exigir consideração para manutenção ou obras, e o bairro pontua apenas 50/100, indicando fatores mistos que poderão impactar a atratividade futura para revenda ou arrendamento. Assim, recomenda-se que os investidores ponderem cuidadosamente o preço pedido em relação ao valor percebido e à área envolvente antes de tomar uma decisão.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel enfrenta desafios significativos, uma vez que tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos apresentam pontuações de 50/100, indicando potenciais problemas na atração e retenção de inquilinos num mercado em flutuação. Risco de certeza no valor de avaliação O nível de confiança na avaliação é médio, o que sugere que o valor justo de 159 000 € está sujeito a incertezas, especialmente devido à ausência de dados reais de transações de microlocalização para este endereço.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 261 456 €
- Capital próprio necessário
- 85 456 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -310 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras30 606 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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