Apartamento T2, 140 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T2 com 140 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 435 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 305 915 €, 29,7% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro (Matosinhos (Mercado)) a 120 m, padaria (Panificadora Central de Matosinhos) a 30 m e jardim de infância (Jardim de Infância Santa Cecília) a 420 m. Num raio de 1,5 km há 1230 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 140 m², com 2 casas de banho, classe energética B. Localização: rua Brito Capelo · freguesia: Matosinhos e Leça da Palmeira · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. O apartamento dispõe de uma suite principal com closet, uma divisão polivalente com paredes envidraçadas e uma sala luminosa em plano aberto com cozinha equipada.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 435 000 € está acima do valor justo de 306 000 €; a diferença é de 129 000 € (29,7%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 389 743 €peso 49%553 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 484 473 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −103 740 €−23,7%a partir de 438 178 €
- Margens de prudência
- −28 523 €−8,5%a partir de 334 438 €
- Valor justo
- 305 915 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 330 290 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 553 vendas registadas em Matosinhos nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. A estimativa central é ajustada pelas obras estimadas, resultando num valor justo de 306 000 €, 8,5% abaixo da estimativa central. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 129 000 € (29,7%) inferior ao preço pedido — 29,7% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: baixa.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O preço pedido de 435 000 € está acima do valor justo de 306 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 129 000 € (29,7%) inferior ao preço pedido — 29,7% de desvalorização face ao preço pedido, embora a confiança seja baixa. O estado, com uma classificação de 81/100, é um fator positivo a ponderar face à classificação de 50/100 do bairro, bem como à localização em Matosinhos e Leça da Palmeira.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Incerteza do valor justo O valor justo é de 306 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob vigilância face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 471 228 €
- Capital próprio necessário
- 123 228 €
- Prestação mensal
- 1478 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -808 €
- Preço435 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3480 €
- Imposto do Selo (crédito)2088 €
- Escritura, registo e banco2544 €
- Obras6016 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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