Apartamento em Eiras e São Paulo de Frades
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Apartamento T4 com 96 m² em Eiras e São Paulo de Frades, Coimbra, à venda por 247 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 263 515 €, 6,5% acima do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,3%. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, pavimento flutuante e renovado. Nas imediações: paragem de autocarro (Relvinha (Rua 5 de Outubro)) a 120 m, padaria (Brinca Doce) a 210 m e jardim de infância (Jardim de Infância do Loreto) a 400 m. Num raio de 1,5 km há 122 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T4 de 96 m², com 2 casas de banho, no 2.º andar, classe energética C. Localização: praça Manuel da Costa Brioso Bloco · freguesia: Eiras e São Paulo de Frades · concelho: Coimbra · distrito: Coimbra. Recentemente remodelado, com acabamentos modernos, incluindo pavimento laminado e casas de banho atualizadas; a cozinha permanece inacabada, com fios expostos no teto.
Resumo financeiro
O preço pedido de 247 500 € está abaixo do valor justo de 264 000 €; o imóvel está subavaliado: 16 500 € (6,5%) de valorização face ao preço pedido. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 4,3% (~887 €/mês), antes de custos e de períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 257 387 €peso 49%161 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 269 508 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 263 515 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 284 512 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 161 vendas registadas no município de Coimbra nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação igual. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação deste imóvel. O preço pedido de 247 500 € está abaixo do valor justo de 264 000 €; a diferença é de 16 500 €, ou 6,5% de valorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 285 000 €; o preço pedido de 247 500 € está 37 500 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T4, com 96 m², em Eiras e São Paulo de Frades, Coimbra, está anunciado por 247 500 €, abaixo do valor justo de 264 000 €; o imóvel está subavaliado: o valor justo é 16 500 € (6,5%) superior ao preço pedido — 6,5% de valorização face ao preço pedido. Esta avaliação deve ser ponderada face ao estado, classificado em 78/100, à classificação do bairro, de 50/100, e à rentabilidade bruta de 4,3%; a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e uma potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 268 943 €
- Capital próprio necessário
- 70 943 €
- Prestação mensal
- 835 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -395 €
- Preço247 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7931 €
- Imposto do Selo (escritura)1980 €
- Imposto do Selo (crédito)1188 €
- Escritura, registo e banco2094 €
- Obras8250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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