Apartamento em Eiras e São Paulo de Frades
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T4 com 153 m² em Eiras e São Paulo de Frades, Coimbra, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 183 230 €, 25,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 7,2%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (Santa Apolónia (Escola)) a 60 m, loja de conveniência (Meu Super) a 240 m e escola (Escola Básica de Santa Apolónia) a 70 m. Num raio de 1,5 km há 117 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T4 de 153 m², com 2 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 2026. Localização: rua Aquilino Ribeiro · freguesia: Eiras e São Paulo de Frades · concelho: Coimbra · distrito: Coimbra. Varandas, excelente exposição solar e sótão dividido com potencial para zona de lazer ou escritório; o soalho de parquet do sótão apresenta manchas escuras e desgaste.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 245 000 € está acima do valor justo de 183 000 €; são 62 000 € (25,2%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 319 644 €peso 49%161 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 351 467 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −79 984 €−23,8%a partir de 335 915 €
- Margens de prudência
- −72 701 €−28,4%a partir de 255 931 €
- Valor justo
- 183 230 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 197 830 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 161 transações reais no município de Coimbra, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados com ponderações iguais. Os ajustamentos conservadores utilizam a leitura mais conservadora da área e, quando aplicável, deduzem o custo estimado das obras; o resultado fica 28,4% abaixo da estimativa central de 256 000 €. Com um valor justo de 183 000 €, o preço pedido de 245 000 € está acima do valor justo; o valor justo é 62 000 € (25,2%) inferior ao preço pedido — 25,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 198 000 €; o preço pedido de 245 000 € está 47 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 7,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T4, com 153 m², em Eiras e São Paulo de Frades, Coimbra, está anunciado por 245 000 €, acima do valor justo de 183 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 62 000 € (25,2%) inferior ao preço pedido — 25,2% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma classificação de 63/100, e a classificação do bairro de 50/100 são fatores a ponderar, juntamente com a rentabilidade bruta de 7,2%; a avaliação tem confiança elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 309 212 €
- Capital próprio necessário
- 113 212 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -564 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras51 233 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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