Moradia T2, 164 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos
Moradia T2 com 164 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 333 927 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,9%. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T2 de 164 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1980, classe energética D. Localização: travessa das Senras · freguesia: Custóias, Leça do Balio e Guifões · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. O imóvel reconstruído dispõe de um escritório no sótão com teto revestido a madeira de qualidade superior, um terraço com cozinha de apoio e uma garagem fechada.
Resumo financeiro
O preço pedido de 430 000 € está acima do valor justo de 334 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 96 000 € (22,3%) de desvalorização face ao preço pedido e confiança elevada na avaliação.
Avaliação
- Modelo de transações
- 329 831 €peso 62%319 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 340 724 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 333 927 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 388 739 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 319 vendas registadas em Matosinhos nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação ponderada dos modelos: 60% do Modelo de transações e 40% do Modelo de anúncios ajustado. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 430 000 € está acima do valor justo de 334 000 €; o valor justo é 96 000 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, imóveis deste tipo são habitualmente vendidos 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é 389 000 €; o preço pedido está acima desse valor. Confiança: elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O imóvel T2, com 164 m², em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, tem um preço pedido de 430 000 €, acima do valor justo de 334 000 €; está sobreavaliado: o valor justo é 96 000 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deve ponderar esta diferença de valorização face ao estado do imóvel, avaliado em 76/100, à rentabilidade bruta de 4,9% e à classificação do bairro, de 50/100.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando risco moderado em ambas as áreas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 478 904 €
- Capital próprio necessário
- 134 904 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1065 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras19 168 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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