Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T3 com 137 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 670 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 176 293 €, 42,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 137 m², construído em 2014, certificado energético B. Localizado em rua do Arco da Graça, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. O apartamento oferece uma vista panorâmica única sobre o Castelo de São Jorge, aumentando o seu charme e proporcionando um pano de fundo icónico para o dia-a-dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €670,000 está €493,707 acima do valor justo de €176,293, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada em 73.7%. Esta disparidade significativa sugere um desalinhamento entre as condições atuais do mercado e as expectativas de preços.
Avaliação
Valor justo estimado em €176,293 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €670,000 situa-se €493,707 (73.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €670,000 face à base da zona de rua do Arco da Graça de €706,098 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 77 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Arco da Graça
Base da zona €706,098 + condição +€11,345 + localização +€17,673 = valor justo estimado de €176,293 (€1,287/m²), uma diferença de €493,707 (73.7%) face ao preço pedido de €670,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Arco da Graça | Imóvel em análise | €670,000 | €4,891 | — | 77 | 80 |
| praça Duque de Saldanha | Ativo | €895,000 | €6,885 | 40.8% | 75 | 83 |
| Santo António · 4201df | Ativo | €1,700,000 | €7,727 | 58.0% | 78 | 85 |
| Santa Maria Maior · 4bc154 | Ativo | €850,000 | €5,743 | 17.4% | 85 | 82 |
| Santa Maria Maior · 49b89d | Ativo | €2,790,000 | €14,762 | 201.8% | 89 | 83 |
| Mediana | €1,297,500 | €7,306 | 49.4% | 82 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um valor justo de €176,293 e um preço de listagem de €670,000, esta propriedade apresenta uma diferença significativa de 73.7%, indicando que está sobrevalorizada. O rendimento bruto de 3.7% não justifica o preço elevado pedido para fins de arrendamento de longo prazo, uma vez que ultrapassa as expectativas do mercado para retorno sobre o investimento. Arrendamento de férias de curto prazo O preço atual de €670,000 excede substancialmente o valor justo de €176,293, demonstrando uma sobrevalorização de 73.7% que mina a viabilidade de oportunidades de arrendamento de férias de curto prazo. Apesar das boas amenidades e segurança do bairro, o retorno sobre o investimento continua a ser pouco atrativo, dado o preço inflacionado. Comprar e manter Dada a propriedade estar listada por €670,000, significativamente acima do valor justo de €176,293, é categorizada como sobrevalorizada com uma diferença de 73.7% que erode a potencial valorização de capital a longo prazo. Mesmo com uma pontuação de condição respeitável de 80/100, o investimento não se alinha com os princípios prudentes de estratégia de comprar e manter devido ao custo excessivo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco elevado de vacância e custos associados devido à potencial rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 728 242 €
- Capital próprio necessário
- 192 242 €
- Prestação mensal
- 2260 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1141 €
- Preço670 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 200 €
- Imposto do Selo (escritura)5360 €
- Imposto do Selo (crédito)3216 €
- Escritura, registo e banco3108 €
- Obras6358 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 73.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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