Moradia em Quinta do Conde
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Moradia T2 com 95 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 165 217 €, 34,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 95 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O ambiente de lazer privado da propriedade inclui uma piscina revestida a pedra natural, uma área de churrasco fechada e espaços de relaxamento em jardim, melhorando as experiências de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está à venda por €350,000, o que representa €184,783 (52.8%) acima do seu valor justo de €165,217. Esta avaliação indica que o preço de pedido está sobrevalorizado em comparação ao seu verdadeiro potencial de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €165,217 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €350,000 situa-se €184,783 (52.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de Quinta do Conde, Sesimbra, Setúbal de €289,940 (€3,052/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 68 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Quinta do Conde, Sesimbra, Setúbal
Base da zona €289,940 + condição +€7,719 + localização +€6,638 = valor justo estimado de €165,217 (€1,739/m²), uma diferença de €184,783 (52.8%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quinta do Conde · 0238b4 | Imóvel em análise | €350,000 | €3,684 | — | 75 | 61 |
| Quinta do Conde · 25f745 | Ativo | €420,000 | €2,270 | 38.4% | 73 | 58 |
| Quinta do Conde · 4a7ced | Ativo | €460,000 | €3,566 | 3.2% | 76 | 75 |
| Quinta do Conde · 96c461 | Ativo | €388,000 | €3,374 | 8.4% | 70 | 71 |
| Quinta do Conde · b453fc | Ativo | €495,000 | €3,992 | 8.4% | — | 75 |
| Mediana | €440,000 | €3,470 | 5.8% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de apenas 2,6%, que é baixo em relação às expectativas do mercado, indicando um potencial de rendimento fraco. Tendo em conta o seu valor justo de €165.217, o preço atual de €350.000 sugere que o investimento está muito acima da sua capacidade de ganhos real. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana com proximidade a Lisboa, a sua classificação de qualidade de bairro de 61/100 indica que pode não atrair um calibre elevado de inquilinos em busca de acomodações familiares. O significativo desvio de preço de 52,8% em relação ao valor justo reforça que a propriedade está sobrevalorizada para o seu público-alvo. Comprar e manter Investir nesta propriedade a longo prazo pode ser desaconselhável devido à sua significativa discrepância em relação ao valor de mercado justo e ao menor potencial de rendimento. Com um preço listado excessivamente inflacionado de €350.000, sugere que a valorização necessária para justificar tal investimento pode ser improvável nas dinâmicas atuais do mercado.
Riscos
Risco de volatilidade econômica O imóvel está exposto a flutuações econômicas, dado o seu índice de estabilidade econômica de 60/100, o que pode levar a uma renda de aluguel inconsistente. Risco de rotatividade de inquilinos Com um índice de estabilidade de inquilinos de 60/100, há um risco elevado de rotatividade de inquilinos que pode impactar o fluxo de caixa do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 376 692 €
- Capital próprio necessário
- 96 692 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -843 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras4572 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Moradia | 1 qts | 1 wc | 102 m²
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.8% acima do valor justo.
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