Moradia em Quinta do Conde
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Moradia T3 com 232 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 420 995 €, 6,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 232 m², construído em 2025, certificado energético A+. Localizado em rua José Relvas, freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta uma utilização eficiente do espaço com armários embutidos bem projetados e um quarto no último andar versátil, ideal para escritório ou acomodação de hóspedes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está €29,005 acima do valor justo de €420,995, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 6,4%. Esta situação exige uma consideração cuidadosa pelos potenciais compradores antes de prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €420,995 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €29,005 (6.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de rua José Relvas de €708,064 (€3,052/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 85 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua José Relvas
Base da zona €708,064 + condição +€29,000 + localização +€23,579 = valor justo estimado de €420,995 (€1,815/m²), uma diferença de €29,005 (6.4%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Relvas | Imóvel em análise | €450,000 | €1,940 | — | 85 | 66 |
| Quinta do Conde · 25f745 | Ativo | €420,000 | €2,270 | 17.0% | 73 | 58 |
| Quinta do Conde · 25f5f1 | Ativo | €450,000 | €2,744 | 41.5% | — | 68 |
| Quinta do Conde · 0238b4 | Ativo | €350,000 | €3,684 | 89.9% | 75 | 61 |
| Quinta do Conde · 261fcd | Ativo | €450,000 | €3,750 | 93.3% | 75 | 75 |
| Mediana | €435,000 | €3,214 | 65.7% | 75 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de venda atual de €450,000 resulta num rendimento bruto de apenas 4.5%, que é modesto dado que a propriedade já está acima do seu valor justo de €420,995. Isto sugere que a renda potencial pode não justificar suficientemente o custo inicial mais elevado, tornando o arrendamento a longo prazo menos atraente. Arrendamento familiar Com uma pontuação de qualidade do bairro de 66/100 e a propriedade a €450,000, esta casa de 3 quartos provavelmente enfrentará desafios em atrair inquilinos familiares que buscam valor para o seu investimento em habitação. A discrepância entre o seu valor justo e o preço de venda pode afastar famílias que procuram opções mais razoáveis na área. Comprar e manter Dado que a casa está a 6.4% acima do valor justo, investir nela como uma estratégia de comprar e manter pode levar a retornos desapontantes ao longo do tempo. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que o prémio nesta propriedade pode, em última análise, impactar negativamente a valorização de capital a longo prazo, dadas as condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos A propriedade enfrenta um risco moderado de turnover de inquilinos devido a um índice de estabilidade de inquilinos de 60/100, indicando potenciais desafios na manutenção de uma ocupação a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 481 640 €
- Capital próprio necessário
- 121 640 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -503 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 6.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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