Apartamento T5, 170 m² em Estrela, Lisbon
Apartamento T5 com 170 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 765 690 €, 30,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T5 com 2 casas de banho de 170 m². Localizado em rua Joaquim Casemiro, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui tetos de gesso ornamental que destacam o seu charme histórico, complementados por uma varanda encantadora com vistas típicas da arquitetura pitoresca de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 está significativamente acima do valor justo de €765,690, representando uma sobrevalorização de €584,310 (43,3%). Isto indica que a propriedade não está a um preço competitivo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €765,690 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €584,310 (43.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de rua Joaquim Casemiro de €999,090 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 84 · Materiais 87 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Joaquim Casemiro
Base da zona €999,090 + condição +€21,250 + localização +€74,980 = valor justo estimado de €765,690 (€4,504/m²), uma diferença de €584,310 (43.3%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Joaquim Casemiro | Imóvel em análise | €1,350,000 | €7,941 | — | 84 | 78 |
| rua das Flores, 4 | Ativo | €1,300,000 | €7,429 | 6.5% | 82 | 79 |
| calçada Necessidades | Ativo | €710,000 | €5,917 | 25.5% | 74 | 78 |
| Estrela · 0014d7 | Ativo | €770,000 | €5,310 | 33.1% | 75 | 90 |
| Arroios · 3898b6 | Ativo | €1,665,000 | €7,085 | 10.8% | 80 | 85 |
| Mediana | €1,035,000 | €6,501 | 18.1% | 78 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T5 em Estrela está sobrevalorizado a €1,350,000 em comparação com a estimativa do valor justo de €765,690, apresentando uma diferença substancial de 43,3%. Com um rendimento baixo de 2,4% e uma classificação de condição de 85/100, este investimento provavelmente não gerará retornos significativos a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o tamanho e as comodidades do apartamento possam atrair famílias, o preço de lista de €1,350,000 excede o valor justo em 43,3%, indicando que está sobrevalorizado. A combinação de um rendimento modesto de 2,4% e uma classificação do bairro de 78/100 levanta preocupações sobre a viabilidade a longo prazo para arrendatários familiares. Comprar e manter Apesar do seu potencial de valorização, o preço atual de €1,350,000 está 43,3% acima do valor justo, classificando-o como sobrevalorizado. Investidores que procuram comprar e manter devem reconsiderar, dado o rendimento abaixo do esperado de 2,4% e o preço de compra elevado, que limita o potencial de valorização deste ativo.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A classificação de estabilidade do inquilino de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a uma receita de aluguer inconsistentes.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 473 270 €
- Capital próprio necessário
- 393 270 €
- Prestação mensal
- 4536 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3728 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 43.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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