Apartamento T2, 130 m² em Pontinha e Famões, Odivelas
Apartamento T2 com 130 m² em Pontinha e Famões, Odivelas, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 429 234 €, 15,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 130 m², construído em 2020, certificado energético A. Localizado em praceta Carolina Beatriz Ângelo, 1, freguesia de Pontinha e Famões, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Caractérística Notável: Este apartamento inclui acesso exclusivo a uma área no telhado com piscina exterior, ginásio privado e espaço de recreio infantil, melhorando a experiência de habitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €525,000 está significativamente acima do valor justo de €429,234, representando uma sobrevalorização de €95,766 (18,2%). Esta discrepância levanta preocupações sobre o potencial de retorno do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €429,234 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €525,000 situa-se €95,766 (18.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €525,000 face à base da zona de praceta Carolina Beatriz Ângelo, 1 de €482,040 (€3,708/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 82 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praceta Carolina Beatriz Ângelo, 1
Base da zona €482,040 + condição +€16,250 + localização +€37,544 = valor justo estimado de €429,234 (€3,302/m²), uma diferença de €95,766 (18.2%) face ao preço pedido de €525,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Carolina Beatriz Ângelo, 1 | Imóvel em análise | €525,000 | €4,038 | — | 82 | 75 |
| avenida Lucas Pires, 87 | Ativo | €520,000 | €4,000 | 1.0% | 80 | 80 |
| Pontinha e Famões · 0900ee | Ativo | €390,000 | €2,977 | 26.3% | 88 | 74 |
| rua João de Deus, 3 | Ativo | €520,000 | €4,127 | 2.2% | 75 | 78 |
| rua Belisário Pimenta, 12 | Ativo | €575,000 | €3,194 | 20.9% | 74 | 77 |
| Mediana | €520,000 | €3,597 | 10.9% | 78 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço listado do apartamento de 2 quartos, de €525,000, está significativamente acima do valor justo de €429,234, resultando numa diferença de 18.2% que indica que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3.3%, este investimento pode ter dificuldades em oferecer retornos adequados no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade está listada a €525,000, que excede seu valor justo de €429,234 em 18.2%, sugerindo que está sobrevalorizada para o mercado de arrendamento familiar. Dada a classificação de condição de 85/100, embora seja apelativa, a precificação pode afastar potenciais inquilinos que busquem valor pelo seu dinheiro. Compra e manutenção Com um preço de €525,000, o apartamento está sobrevalorizado em comparação com seu valor justo de €429,234, apresentando uma diferença não resolvida de 18.2% que limita sua atratividade para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto atual de 3.3% não justifica o substancial investimento inicial, potencialmente levando a retornos inferiores ao longo do tempo.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos relativamente alta de 75 sugere um risco potencial de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacantes aumentadas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 563 780 €
- Capital próprio necessário
- 143 780 €
- Prestação mensal
- 1784 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1034 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 18.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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