Apartamento T3, 91 m² em Alenquer (Santo Estévão e Triana), Alenquer
Apartamento T3 com 91 m² em Alenquer (Santo Estévão e Triana), Alenquer, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 192 288 €, 19,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 91 m², construído em 2007, certificado energético C. Localizado em rua Carlos Justino Luís Cordeiro, 3, freguesia de Alenquer (Santo Estévão e Triana), concelho de Alenquer, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento no primeiro andar alto possui estores elétricos e caixilharia em PVC com sistema oscilobatente, melhorando o isolamento térmico e acústico para um ambiente de vida tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está significativamente acima do valor justo de €192,288, por €62,712 (24.6%). Esta propriedade está sobrevalorizada para as condições atuais do mercado, exigindo consideração cuidadosa por parte dos investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €192,288 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €255,000 situa-se €62,712 (24.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de rua Carlos Justino Luís Cordeiro, 3 de €191,009 (€2,099/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 68 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 65 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Carlos Justino Luís Cordeiro, 3
Base da zona €191,009 + condição -€13,934 + localização +€10,936 = valor justo estimado de €192,288 (€2,113/m²), uma diferença de €62,712 (24.6%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Carlos Justino Luís Cordeiro, 3 | Imóvel em análise | €255,000 | €2,802 | — | 68 | 64 |
| praceta Pedro Álvares Cabral | Ativo | €285,000 | €2,908 | 3.8% | 68 | 47 |
| Carregado e Cadafais · 937643 | Ativo | €265,000 | €2,819 | 0.6% | 70 | 48 |
| urbanização Quinta do Barnabé, 3 1 | Ativo | €265,000 | €2,880 | 2.8% | 73 | 67 |
| rua António Augusto Nascimento Lucas | Ativo | €330,000 | €2,797 | 0.2% | 70 | 51 |
| Mediana | €275,000 | €2,850 | 1.7% | 70 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Alenquer está atualmente sobrevalorizada em 24,6%, indicando que não representa um investimento sólido para rendimento de arrendamento de longo prazo. O rendimento bruto de 3,8% está abaixo das expectativas de mercado para este tipo de propriedade, sugerindo uma lucratividade limitada a longo prazo. Compra e retenção Com a propriedade avaliada em €255.000, mas com valor justo avaliado apenas em €192.288, esta estratégia de compra e retenção não é aconselhável, pois não oferece um sólido potencial de retorno. O caráter suburbano e a classificação moderada do bairro diminuem ainda mais as perspectivas de valorização a longo prazo. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam oferecer estabilidade, o preço excessivo deste apartamento prejudica sua competitividade na atração de inquilinos, dado o seu escore de condição de 65/100. Além disso, a sobrevalorização implica que os rendimentos esperados de arrendamento familiar podem não justificar o investimento, especialmente em um ambiente semi-rural com apelo moderado.
Riscos
Vulnerabilidade económica O índice de estabilidade económica de 55 indica uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado, representando um risco de diminuição do valor da propriedade ou da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 296 506 €
- Capital próprio necessário
- 92 506 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -483 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras27 675 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 24.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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