Apartamento em Labruge
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Apartamento T2 com 93 m² em Labruge, Vila do Conde, à venda por 329 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 139 780 €, 36,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 93 m², construído em 2000, certificado energético C. Localizado freguesia de Labruge, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Vantagem de localização: A proximidade deste apartamento à praia e aos serviços locais, juntamente com a sua inclusão em um condomínio privado, potencia a sua atratividade para compradores de residência principal e secundária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €329,000 excede o valor justo de €139,780 em €189,220 (57.5%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Isto posiciona-a mal para retornos de investimento imediatos e levanta preocupações quanto à valorização futura.
Avaliação
Valor justo estimado em €139,780 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €329,000 situa-se €189,220 (57.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €329,000 face à base da zona de Labruge, Vila do Conde, Porto de €235,569 (€2,533/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 74). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 67/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Labruge, Vila do Conde, Porto
Base da zona €235,569 + condição +€727 + localização +€8,854 = valor justo estimado de €139,780 (€1,503/m²), uma diferença de €189,220 (57.5%) face ao preço pedido de €329,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Labruge · 49b975 | Imóvel em análise | €329,000 | €3,538 | — | 72 | 67 |
| travessa da Carvalhosa, 18 | Ativo | €187,000 | €3,979 | 12.5% | 80 | 64 |
| avenida da Praia de Angeiras S / N | Ativo | €350,000 | €4,268 | 20.7% | 78 | 74 |
| Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo · 956916 | Ativo | €375,000 | €3,319 | 6.2% | 70 | 68 |
| rua da Agudela | Ativo | €425,000 | €3,346 | 5.4% | 70 | 67 |
| Mediana | €362,500 | €3,663 | 3.5% | 74 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Labruge não está estrategicamente precificada para um investimento em arrendamento a longo prazo, dado o seu desvio de 57,5% em relação ao valor justo, indicando que o preço atual está significativamente inflacionado. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, não apresenta uma oportunidade de investimento convincente para a geração de rendimentos consistentes. Arrendamento para famílias Como arrendamento para famílias, este apartamento está sobrevalorizado a €329,000, tornando-o menos atrativo para famílias que buscam opções de habitação acessíveis. A combinação do seu valor justo e do rendimento modesto sugere que potenciais inquilinos podem buscar melhores alternativas de arrendamento na área. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter é menos aconselhável devido à sua substancial sobrevalorização, com preços bem acima da taxa de mercado justa. A condição do imóvel e as classificações da vizinhança não compensam o seu preço elevado, resultando em potencial limitado para valorização ao longo do tempo.
Riscos
Risco de incumprimento do inquilino A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um risco moderado de os inquilinos não pagarem as rendas, o que pode afetar negativamente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 361 124 €
- Capital próprio necessário
- 97 924 €
- Prestação mensal
- 1110 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -581 €
- Preço329 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 636 €
- Imposto do Selo (escritura)2632 €
- Imposto do Selo (crédito)1579 €
- Escritura, registo e banco2290 €
- Obras11 988 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 57.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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