Moradia T3, 212 m² em Pedrouços, Maia
Moradia T3 com 212 m² em Pedrouços, Maia, à venda por 465 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 343 400 €, 20,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 212 m², certificado energético C. Localizado em rua das Oliveiras, freguesia de Pedrouços, concelho de Maia, distrito de Porto. Materiais de construção de alta qualidade e acabamentos de luxo aumentam o conforto e a estética desta casa de canto moderna numa comunidade privada fechada em Pedrouços.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €465,000 está significativamente acima do valor justo, avaliado em €343,400, indicando uma sobrevalorização de €121,600 (26,2%). Este preço não representa uma oportunidade de investimento razoável, dadas as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €343,400 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €465,000 situa-se €121,600 (26.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €465,000 face à base da zona de rua das Oliveiras de €543,356 (€2,563/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Oliveiras
Base da zona €543,356 + condição +€22,856 + localização +€23,744 = valor justo estimado de €343,400 (€1,620/m²), uma diferença de €121,600 (26.2%) face ao preço pedido de €465,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Oliveiras | Imóvel em análise | €465,000 | €2,193 | — | 75 | 70 |
| rua São Caetano, 15 | Ativo | €899,000 | €2,404 | 9.6% | 80 | 73 |
| rua Artur Neves, 397 | Ativo | €432,000 | €1,778 | 18.9% | 72 | 70 |
| travessa Doutor António dos Santos | Ativo | €590,000 | €3,391 | 54.6% | 76 | 71 |
| travessa Heróis da Pátria | Ativo | €419,000 | €2,775 | 26.5% | 85 | 73 |
| Mediana | €511,000 | €2,590 | 18.1% | 78 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade em Pedrouços, listada por €465,000, está 26.2% acima do seu valor justo de €343,400, indicando que está sobrevalorizada. Embora ofereça um rendimento bruto de 4%, a sobrevalorização limita o seu potencial para retornos atrativos no arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar A casa, devido à sua proximidade com o Porto, pode ser uma opção viável para famílias, mas o seu preço atual de €465,000, que está sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €343,400, diminui a sua atratividade. Considerando a classificação de condição de 82/100, pode atrair inquilinos, mas os números financeiros não sustentam a viabilidade do investimento. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção pode ser arriscado, dado que está listada por €465,000, que está significativamente acima do valor justo de €343,400, marcando-a como sobrevalorizada. Embora as amenidades e a segurança do bairro sejam favoráveis, o preço pode impedir a valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um potencial para maior rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a renda de aluguel consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 502 077 €
- Capital próprio necessário
- 130 077 €
- Prestação mensal
- 1568 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -681 €
- Preço465 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3720 €
- Imposto do Selo (crédito)2232 €
- Escritura, registo e banco2616 €
- Obras4008 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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