Moradia T3, 153 m² em Meixomil, Paços de Ferreira
Moradia T3 com 153 m² em Meixomil, Paços de Ferreira, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 339 548 €, 14% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 153 m², construído em 1960, certificado energético B. Localizado freguesia de Meixomil, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta casa totalmente mobilada inclui electrodomésticos de alta gama na cozinha e uma despensa funcional, melhorando a conveniência e a vida moderna desde o primeiro dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €339,548, indicando uma sobrevalorização de €55,452 (16.3%). Isso coloca a propriedade fora dos preços competitivos do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €339,548 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €55,452 (16.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Meixomil, Paços de Ferreira, Porto de €223,096 (€1,458/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €223,096, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €339,548 (€2,219/m²), uma diferença de €55,452 (16.3%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Meixomil · c498ad | Imóvel em análise | €395,000 | €2,582 | — | 75 | 56 |
| Paços de Ferreira · a6d4f0 | Ativo | €420,000 | €2,360 | 8.6% | 80 | 63 |
| Frazão Arreigada · ec1ade | Ativo | €749,500 | €2,584 | 0.1% | 75 | 68 |
| Penamaior · a80632 | Ativo | €1,050,000 | €2,339 | 9.4% | 82 | 70 |
| Paços de Ferreira · 25f875 | Ativo | €489,000 | €1,728 | 33.1% | 80 | 59 |
| Mediana | €619,250 | €2,350 | 9.0% | 80 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de lista da propriedade de €395,000 excede o seu valor justo de €339,548 em 16,3%, indicando que está sobrevalorizada no mercado atual. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, a estratégia de arrendamento de longo prazo pode não oferecer retornos financeiros suficientes face ao preço de compra inflacionado. Arrendamento familiar Embora a localização suburbana ofereça algumas comodidades básicas, a classificação de condição da propriedade de 81/100 e a pontuação do bairro de 56/100 sugerem que existem melhores opções disponíveis para arrendamentos familiares. Dada a status de sobrevalorizada da propriedade, pode não atrair famílias que procuram mais valor nas suas escolhas de habitação. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode ser pouco prudente devido à sua lacuna de 16,3% em relação ao valor justo, o que pode dificultar a valorização do capital a longo prazo. Os fatores económicos externos em volta do Porto podem não compensar o preço de compra sobrevalorizado, levando a retornos subotimais sobre o investimento ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica moderada de 55/100, indicando potenciais flutuações nas condições do mercado local que podem afetar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 427 979 €
- Capital próprio necessário
- 111 979 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -908 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras6575 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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