Apartamento T3, 89 m² em Amora, Seixal
Apartamento T3 com 89 m² em Amora, Seixal, à venda por 269 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 161 593 €, 28,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 89 m², certificado energético C. Localizado em jardim e da Baía do Seixal, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento beneficia da proximidade da Baía de Seixal, oferecendo caminhos pitorescos e um ambiente tranquilo, além de um sistema de canalização recentemente renovado para conveniências modernas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,900 está significativamente acima do seu valor justo de €161,593, apresentando uma sobrevalorização de €108,307 (40.1%). Esta discrepância revela uma lacuna substancial que os potenciais investidores devem avaliar criticamente antes de prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €161,593 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €269,900 situa-se €108,307 (40.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,900 face à base da zona de jardim e da Baía do Seixal de €248,844 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 80 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
jardim e da Baía do Seixal
Base da zona €248,844 + condição +€5,563 + localização +€14,699 = valor justo estimado de €161,593 (€1,816/m²), uma diferença de €108,307 (40.1%) face ao preço pedido de €269,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jardim e da Baía do Seixal | Imóvel em análise | €269,900 | €3,033 | — | 80 | 76 |
| Amora · 99f296 | Ativo | €290,000 | €3,187 | 5.1% | 80 | 78 |
| rua das Camélias S / N | Ativo | €299,900 | €2,829 | 6.7% | 78 | 74 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 4ba635 | Ativo | €300,000 | €3,333 | 9.9% | 82 | 75 |
| Amora · 82c7bb | Ativo | €310,000 | €3,229 | 6.5% | 78 | 71 |
| Mediana | €299,950 | €3,208 | 5.8% | 79 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €269,900 representa uma disparidade significativa de 40,1% acima do seu valor justo de €161,593, tornando-o menos atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4,2%, esta propriedade não atende aos critérios financeiros para uma oportunidade lucrativa de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Com um preço de lista muito acima do valor justo, a propriedade está avaliada em €269,900, o que se traduz em uma sobrecarga de 40,1%. Embora o bairro tenha uma pontuação decente de 76/100, o preço inflacionado e o baixo rendimento de 4,2% diminuem a viabilidade como opção de arrendamento familiar. Compra e manutenção O preço de pedido de €269,900 está muito acima do valor justo, o que deve desencorajar os investidores de compra e manutenção a considerá-la. Com um rendimento de apenas 4,2%, o retorno potencial sobre o investimento não justifica o alto custo de entrada, tornando difícil a manutenção a longo prazo.
Riscos
Risco de Recessão Económica A propriedade pode enfrentar uma descida da receita de aluguer se a estabilidade económica cair abaixo da pontuação atual de 75/100, afetando potencialmente a retenção de inquilinos e o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 291 120 €
- Capital próprio necessário
- 75 200 €
- Prestação mensal
- 910 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -386 €
- Preço269 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9499 €
- Imposto do Selo (escritura)2159 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras6119 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 40.1% acima do valor justo.
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